土地の有効活用に必要な基礎知識と具体的なステップ

土地の活用法にはさまざまなものがありますが、有効活用するには知識が必要となります。

本記事では、土地の有効活用法について、具体的なステップをお伝えすると共に、基本的な知識をご紹介していきます。

土地活用のステップ

土地活用を始める際には以下のようなステップを踏んでいくとよいでしょう。

土地活用業者に問い合わせ
プラン打ち合わせ～決定
建物請負契約
着工
入居者やビジネスオーナーと賃貸借契約
竣工

ステップ1．土地活用業者に問い合わせ

まずは土地活用業者に問い合わせしましょう。

土地活用業者といっても、一般的な不動産会社に土地活用の相談をできるか聞いてみるのでも構いません。どんな会社に相談していいか分からない場合は一括請求サービスなどもあるので利用してみるのも一つの手です。

土地活用の進め方やプランについて、業者に任せてしまえば進めてもらえますが、全て任せてしまうのではなく、まずは自分である程度の知識をつけたうえで判断していくことをおすすめします。

ステップ2．プラン打ち合わせ～決定

土地活用業者から、土地の立地や条件に合ったプランの提案を受けることができます。1社から複数のプラン提案を受けることもできますし、複数の業者からプランの提案を受けることもできます。

この段階では、1社に絞るのではなく、できれば複数の業者の意見を聞きながら、どのように土地活用を進めればよいのか自分で判断していくようにしましょう。

最終的にプランを決定したら、そのプランを提案した業者が建物の基本設計を行っていきます。

基本設計を作成するには費用が掛かるケースもあり、基本設計後のキャンセルとなると費用を支払わなければならないこともある点に注意が必要です。事前に確認しておきましょう。

ステップ3．建物請負契約

基本設計が終わり、請負工事金額が決定したら、条件など交渉のうえ建物請負契約を結びます。一度契約を結んでしまうと、解約するには手付金を放棄したり、解約のタイミングによっては違約金を支払わないと行けなかったりします。

なお、見積もり提案についても基本的には複数の業者から提案を受けるようにしましょう。

同じ内容であっても会社によって見積もり額が変わることがありますし、相見積もりを取っていることで値引き交渉を進めやすくなることもあります。

ステップ4．着工

請負工事契約後は、いよいよ着工となります。着工まではいろいろとやることが多いですが、着工後はあまりやることがなくなります。

ただ、工事中には時間があるときに現場にいって職人の方に飲み物の差し入れをするなどするとよいでしょう。

職人の方と仲良くしておくと、実際に建物が出来上がっていく中で、ややイメージと異なる点があるときに変更してもらう場合など、追加工事なしでやってくれることもあります。

もちろん、必ずしも見返りを希望してやることではありませんが、覚えておくとよいでしょう。

ステップ5．入居者やビジネスオーナーと賃貸借契約

アパートやマンションの場合は入居者を、商業施設の場合はビジネスオーナーの募集を着工中から始めましょう。

竣工時には全ての部屋の契約が住んでいると、安心して事業を始めることができます。

なお、入居者やビジネスオーナーの募集は土地活用を相談した業者か、地元の不動産会社にお願いするとよいでしょう。

土地活用業者が賃貸も積極的に行っているのであればよいですが、そうでない場合には賃貸に強い不動産会社を自分で探してお願いするようにします。

ステップ6．竣工

建物が完成したら引渡しを受けます。土地活用は建物が完成してからが始まりです。

まだ入居が決まっていない部屋があるのであれば、どのようにして埋めるか知恵を振り絞る必要があります。

また、新築の最初の入居者は比較的見つけやすいですが、2組目が決まらないという可能性もあるため、空きが出た場合の対処をどのようにするか事前にシミュレーションしておくことをおすすめします。

なお、建物竣工時には建物代金の支払いや登記作業がある他、建物完成から半年後には不動産取得税の支払いがあります。

土地活用に必要な基礎知識

土地の上に建てる建物は自分の好きにしていいというわけではなく、エリアごとに定められた決まりを守らなければなりません。ここでは、土地に課される規制や具体的な土地活用法についてご紹介していきます。規制を知らずに後々公開することのないようぜひチェックしてください。

土地に課される規制とは

土地の上に建てる建物は、エリアごとに規制が課されます。

具体的には、まず日本全国市街化区域と市街化調整区域、区域区分のない区域の3つに分けられます。市街化区域は積極的に家づくりを進めていく区域、市街化調整区域は農地を守ることなどを目的に、原則として建物を建てられない区域だと考えるとよいでしょう。

区域区分のない区域はそのどちらの区域も指定されていない区域です。なお、都市計画区域外の土地の場合は、上記市街化区域などの指定はなされず、また建物を建てる際の規制も基本的にはありません。

用途地域

次に、原則として市街化区域内に定められるものに用途地域があります。用途地域とは、「第一種低層住居専用地域」や「商業地域」、「工業専用地域」など13種類に分けられるもののことで、用途地域を指定されると、その地域内で建てられる建物に制限がかかります。

例えば、第一種低層住居専用地域は主に住居を建てるためのエリアのため、お店や事務所などの建築に規制がかかります。一方、工業専用地域は主に工場を建てるための地域であり、住宅を建てることができません。

用途地域は大きく「住居系」と「商業系」、「工業系」があり、さらに以下のように分かれています。

住居系

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域

商業系

近隣商業地域
商業地域

工業系

準工業地域
工業地域
工業専用地域

個別に課される制限

「接道義務」や「容積率」、「建ぺい率」、「高さ制限」など、建物を建てる際に個別に課される制限もあります。

接道義務とは、建物を建てる際に「幅4m以上の道路に2m以上接道していないといけない」というもので、都市計画区域内であれば基本的にすべての土地で課される制限です。また、建ぺい率や容積率、高さ制限は先述の用途地域ごとに定められます。

建ぺい率や容積率は土地の大きさに対して建てられる建物の大きさを定めるもので、小さい程周辺の日当たりの問題などから住みやすいエリアとなりますが、建てられる建物が小さくなってしまうため、投資対効果としては小さくなってしまいやすいです。

また、高さ制限は建物の高さの制限を定めるもので、こちらも規制の厳しいエリアだと投資対効果が低くなってしまいます。

例えば第一種低層住居地域などは低層と名の付くとおり、高さ10mまでの建物しか建てられなるわけです。

具体的な土地活用法

土地活用は、具体的に以下のようなものがあります。

アパート、マンション経営
高齢者施設経営
保育園経営
商業施設経営
ホテル経営
駐車場経営
太陽光発電
トランクルーム経営

それぞれ適した立地や土地の大きさなどの条件が異なります。また、リスクが高いものの高い収益を見込めるものや、その逆に高い収益性は期待できないもののリスクはあまり高くないものなどさまざまです。

このサイトでは上記でピックアップした土地活用方法についても詳しく、調査た内容をまとめているので、どの土地活用を使用かと検討中の方は参考にしてみてください。