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老人ホームのメリット&用途

賃貸アパート・マンションの経営を始め、土地活用法にはいろいろな種類があります。その中で、老人ホームの経営にはどのようなメリットや注意点があるのでしょうか。

本記事では、土地活用法の一つとして老人ホーム経営を考えている方に、老人ホーム経営のメリット・デメリットや注意点、老人ホーム活用に適した土地条件等お伝えしていきます。

老人ホームのメリット・デメリットとは?

老人ホームのメリット

1.長期間安定した収入を見込める

老人ホームは、老後に高齢者が入居する施設のため、長期間の入居が前提であり、安定した収入を見込むことができます。

老人ホームを建設したり、設備を用意したりする費用は高くなってしまいますが、その分賃料も高く設定しやすい点もポイントとなります。このように、初期投資額が大きい一方で毎月の収入の最大化を目指しやすく、長期間運営するほど利益を大きくしていきやすいです。

2.今後需要が高まる可能性が高い

日本は現在、超高齢化社会と呼ばれており、現状でも世界トップクラスの高齢者社会であるのに加え、今後この少子高齢化はさらに進行していくと言われています。

今後さらに介護事業の必要性が大きくなっていくこともあり、人員の確保が難しい中、今から事業を始めておくことで、将来、業界の中で優位な立場に立てる可能性があるでしょう。

3.駅からある程度遠くても活用を考えられる

土地活用のひとつである賃貸アパートやマンションの場合、駅からの徒歩距離をはじめとした立地が非常に重要なポイントとなります。ですが、高齢者の住む老人ホームの場合、そもそも外出が少なかったり、外出する場合でも自動車で移動したりするといったことが多いため、駅からある程度距離のある土地でも活用を考えられるというメリットがあります。

賃貸アパートやマンションでの活用は難しい土地で、老人ホームとしての活用を考えてみてもよいでしょう。ただし、ある程度広い土地が必要となります。

老人ホームのデメリット

1.初期費用が大きい

老人ホームを建てるには、法律や条例に則った建物を建て、専用の設備を設置する必要があります。そのため、同じ規模の賃貸アパート・マンションを建てるのに比べても初期費用が大きくなりやすいです。

また、300坪~500坪程度の土地が必要となるため、土地の大きさが足りない場合には周辺の土地の買い増しなどの費用も必要となるでしょう。こうしたことから、初期費用額として数億円を必要とするのが一般的です。

ただし、老人ホームの活用においては、各種補助金や助成金を受けられることも多く、こうした制度を利用しつつ、金融機関からの融資を受けて始めることは可能です。

2.他の業態への転換が難しい

老人ホームとして建設された建物については、居住スペースについて面積要件が設けられており、これが一般的な賃貸アパートやマンションより広い傾向にあります。仮に老人ホームとしてうまくいかなかった場合に、賃貸アパートやマンションに転換するには家賃設定が難しくなってしまうのです。また、立地によってはそもそも老人ホーム以外の活用が難しいことも多いでしょう。

3.業者の確保が難しい

老人ホームの運営では、介護事業者等、業者に経営を任せるのが一般的ですが、介護系の事業者は需要に対して数が少なく、確保することが難しいです。

仮に介護事業者を確保できたとしても、その事業者が撤退してしまった場合には、再度別の介護事業者を見つけるのも一苦労でしょう。自身で運営することも考えられますが、その場合、介護人員の確保は、上記介護事業者を見つけるのと比べてさらに難度が高く、あまり現実的ではありません。老人ホームの経営においては、このように、運営事業者を見つけられるかどうかが一つのポイントとなります。

老人ホーム経営の注意点

自治体との関係も重要

一口に老人ホームといっても、介護付き有料老人ホームや住宅型有料老人ホーム、グループホーム、サービス付き高齢者住宅などさまざまです。それぞれ公的な性格が強く、補助金や助成金を受けながらうまく運営していく必要があります。

このため、日頃から自治体との関係を良好に保つことが求められます。補助金や助成金を受けるだけでなく、建物を建設したり、事業の運営を始めたりするにあたっては、自治体への届出が必要です。

こうした点については、オーナー一人で進めるのは非常に困難なため、専門の業者や専門家のアドバイスを受けながら手続きを進めるのが大切だといえます。

老人ホームに適した土地条件とは?

賃貸アパートやマンション等と比較して、老人ホームは居住型の土地活用としては珍しく、駅からの距離等あまり立地を気にする必要はありません。郊外でも需要があり、賃貸アパートやマンションでの運営が難しい、少し離れたところに土地を持っているようなケースでも、活用が考えられるでしょう。

ただし、利益を出すためにはある程度の大きさの老人ホームにする必要があり、敷地面積は300~500m2以上あるとよいでしょう。面積が足りない場合には、周辺の土地を買い足すいった交渉も検討しましょう。

当然のことながら、土地を買い増す場合には、費用がかかるのに加え、交渉に時間がかかるため、こうしたことを踏まえたうえで、余裕のある計画を立てることが大切だといえます。適した土地という面では、立地にとらわれにくいですが土地面積を含め収益性を考えるようにしましょう。

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