これからの土地活用ガイダンス ～探そう！あなたの土地の活かし方～

初期費用を用意しなければならない投資は避けたいという方向けに、その他の土地運用方法をご紹介します。

投資以外の土地活用方法を解説

土地活用は田舎ほど選択肢が少なくなるのが現実です。その一方で、田舎であればより広大な面積の土地を利用しやすくなり、また都市部では難しい土地活用でも、田舎なら却ってやりやすいということもありえます。

条件別の土地活用法を解説

土地活用をためらってしまっているという方向けに、土地活用によってどのようなメリットがもたらされるか、逆に土地を所有しているだけで何もしないと、どのようなデメリットがもたらされるかを、ご紹介しています。

土地活用の基礎知識を解説

ステップ1．優先したい条件を決める

まずは「これだけは譲れない」という条件を明確にしましょう。その点があいまいだと、あれこれと悩むことになり、自分に合わないものを選んでしまう可能性が高くなります。

一口に土地活用と言っても、「大きな収益が見込めるが、手間がかかる」というタイプや、「ほとんど手間がかからないが、収益も少ない」ものなどさまざま。「収益が大きいことが優先」「手間がかからないことが優先」など、どの条件を優先したいのか目的を定めることで、自分に合った活用方法にたどり着くでしょう。

優先すべき条件として、以下の例が挙げられます。優先したいことを少数に絞り、その中でも順位を決めて、絶対に譲れない条件をはっきりさせましょう。

• 収益性
• 管理の手間がかからない
• ランニングコストが安い
• 節税になる
• 初期投資が少ない
• やめるのが簡単
• 活用できる期間の長さ
• 景観や周辺住民への影響

優先したい条件が決まると、それに当てはまる土地活用方法が絞られてきます。

ステップ2．法規的な問題がないか確認

目的を定め、ある程度土地活用方法の候補が決まったら、それが規制などの対象になっていないかどうかを確認しましょう。地域によっては規制があり、その活用方法が禁止されている可能性があるためです。

1．「市街化調整区域」かどうか

例えば「市街化調整区域」の中にある土地は、活用方法が限定されています。「市街化調整区域」とは、建物を建てることが、一定の条件のもとに制限されている区域です。市街地から外れた郊外のエリアが、この区域に該当することがあります。

このエリアに建物を建てるには許可を得ることが必要であり、基本的には建物を立てずに済む太陽光発電などの方法で土地活用をするのが一般的です。

2．どの「用途地域」に該当するか

「用途地域」についても確認する必要があります。「用途地域」とは、そのエリアの土地の活用方法の種類を、ある程度限定する規定のことです。住居のエリアと商業施設のエリア、工場のエリアなどを区別することで都市の利便性を高めるなどの狙いがあります。

例えば「低層住居専用地域」に該当する場合、建てられる建物の高さが制限され、高層マンションなどは建設できません。自分の土地のエリアがどの「用途地域」に該当するのか、管轄の自治体のホームページなどで確認しましょう。

3．「建ぺい率」と「容積率」

どんな建物にするかを考える際は、「建ぺい率」と「容積率」の規定についても把握しておく必要があります。それぞれの意味は以下のとおりです。

• 建ぺい率：敷地面積に対する建築面積
• 容積率：敷地面積に対する延床面積

建ぺい率が高い家は、「隣の土地との隙間が少ない」ので、隣の住民にとっては圧迫感があります。容積率が高い建物とはつまり「階数や部屋数の多い建物」であり、狭い土地に多くの人が住めることになるので、人口の密集などにつながります。

この2つの数値についても、エリアごとに規定があるので、必ず事前に確認しましょう。

ステップ3．収益が見込めるかを調査・計画

土地活用に法規的問題がないことが分かったら、その活用方法が赤字にならないか、どの程度の収益が見込めるかを調査しましょう。優先順位として「収益性」を除外したとしても、赤字になることは避けたいものです。「そのままにしていた方がよかった」という結果にならないよう、よく計画しましょう。

「単身者アパート」として活用するなら、単身赴任や学生などの単身者ニーズが高いエリアかどうかを確認します。「コンビニ」や「コインラインドリー」の場合、ニーズだけでなく競合についての調査をすることも重要です。競合するものが近くにある場合、適切な戦略を立てなければ集客が上手くいかない可能性もあります。

必要な初期投資やランニングコストに対して、どの程度の収入が見込めるのかを計算しましょう。必要な手間や人件コストについても、前もって考えておきます。そのエリアのニーズや競合などの詳しい情報については、不動産業者や営業担当の人などに質問することで、いろいろと教えてもらえるかもしれません。

空き地を活用しないことのデメリット

そもそも、空き地を活用せず放置しておくと、どのようなデメリットがあるのでしょうか。

1．税金が高くなる

空き地は、所有しているだけで固定資産税や都市計画税がかかります。しかも基本的に、使っていない土地は税金が高くなる傾向にあるのです。使用していない空き地に戸建住宅や集合住宅などを立てることで、固定資産税などが安くなるように設定されています。

空き地が増えないようにするなどの目的で、土地を有効活用した方が有利になるような税金の仕組みになっているのです。

2．土地の価値が下がりやすい

何も活用していない土地は、基本的に価値が下がりやすい傾向があります。有効活用できている実績があれば、その土地は高く評価され、高い値段で買ってもらえることもあります。

土地の評価額が高くなると相続税が高くなるという考え方もありますが、土地をなるべく高い値段で売ることを考えている場合にはメリットにあります。

せっかく所有している土地の価値を下げてしまうことのないように、賢く有効活用する方法を検討しましょう。

3．トラブルの元になる

何にも使っていない空き地を、全く何もせず放置していると、近隣の住民などに迷惑がかかってしまいます。

雑草が生え放題になったり、誰かが捨てたゴミがそのままになっていたりすれば景観が悪くなり、衛生面でもよくありません。害虫が発生して、近隣住民に被害が出る可能性もあります。

ある程度きれいにしていたとしても、空き地を犯罪に使用されるなど、何らかのトラブルにつながることが考えられます。さまざまな問題が発生しないように、土地をきちんと管理して有効活用することが大切なのです。

4．維持・管理のコストがかかる

トラブルにつながらないように空き地を管理するには、手間とお金がかかります。

定期的に除草作業や、清掃作業をするのは、意外と大きな時間と体力を消費するものです。業者に頼むとすれば、外注費用も定期的に出費することになります。

せっかく管理するなら、その土地が何らかの利益を生み出すようにしたいところ。利益も生み出さない土地に対して、ただ手間とコストをかけることにならないようにすべきです。

トランクルーム投資をするなら知っておきたい業者

株式会社デベロップ

品質の良いトランクルームを提供

年々市場が増加するトランクルーム所業において、デベロップは屋内型・屋外型共に同社のグループであるストレージ王が提供する高品質のトランクルームを用い設計、地盤調査から工事まで一貫したサポートを行っています。

少ない投資で安定収入

土地活用として様々な投資方法がありますが、トランクルーム事業は賃貸住宅などに比べて初期投資が少なく済みます。住宅やオフィスより維持管理も難しくなく、ランニングコストも安くなります。稼働率や利回り率の安定さが魅力の注目の投資先です。デベロップは建築のプロフェッショナルとして、豊富な経験と知識でその施工を安心体制でお届けします。

メンテナンスもお任せ

トランクルームを設置して終わりではありません。デベロップでは現地看板やチラシ、ウェブ広告など多様な方法で集客作業を行い、安定した収入獲得を得るためのお手伝いをします。また専任スタッフが最低月2回巡回して清掃・補修などの管理作業を行っています。

基本情報

所在地	千葉県市川市市川1-4-10 市川ビル8F
事業内容	建築・不動産事業、エネルギー事業、ホテル事業、施設管理事業、資産運用代行事業

イナバボックス

丈夫さ、使いやすさに自信

「100人乗っても大丈夫」のイナバ物置で知られた、上場企業であるイナバグループが展開するトランクルームには、もちろん丈夫なイナバ物置を使用しています。丈夫なだけでなく、使いやすさや景観、防犯性にもこだわったトランクルームを提供します。

安心の24時間体制

トランクルームの出入り口は大手警備会社によるカードキー、各物置にはピッキング対応キーを用いており、契約者以外は入れない造りになっています。さらには警備ボタンでガードマンが対応してくれる24時間対応の防犯システムを取っているので安心して荷物の保管と利用ができ、運営する側としても強くアピールできます。

運営をしっかりサポート

イナバボックスは全国展開で得た多大なノウハウを活かし、集客作業、販促作業、保守整備、クレーム対応などの業務をすべて代行しています。活用が難しいと思う土地でも提案可能なことがあるので是非ご相談ください。

基本情報

所在地	東京都大田区蒲田 5丁目27番10号　蒲田TKビル5F
事業内容	レンタル収納事業 　鋼　製物置等の販売　オフィス家具等の販売　物置、家具等の賃貸業

ライゼボックス

高品質のトランクルーム

ライゼボックスで使用するトランクルームはマンション建築基準の1.5倍の荷重に耐え、不燃性の高いサイディング材を外壁に用いるなど、二重三重の安全機能を有しています。万一の場合に備え、警備会社と提携して24時間体制で対応するなど、荷物と共にオーナー（土地活用者）の資産をも守ります。

開業後もお任せ

コストの関係で個人ではなかなか難しい集客や宣伝活動も、全国530店舗を超えるライゼボックスであれば可能です。タウン誌からホームページ、メディアまで、多様な媒体を使って利用者の拡大を促します。充実のサポート体制で安心です。

最適な土地活用を提案

賃貸住宅にするには難しい土地形状にも柔軟に対応し、利回り率が比較的高いトランクルーム運営は、全国に25000ルームを展開するライゼボックスに相談してみましょう。店舗や駐車場と組み合わせるなど、ニーズに応じた活用方法を提案しています。

 

基本情報

所在地	大阪府大阪市北区梅田1-2-2 大阪駅前第2ビル1309号
事業内容	駐車場施設の企画及び管理業務、不動産の売買及び管理、土木建築工事の設計、施工及び請負、前各符号に付帯する一切の事業

ホテル投資をするなら知っておきたい業者

リブ・マックス

ホテル業界大手が手掛ける土地活用

リブ・マックスは自社ホテルを全国規模で100以上運営する業界大手ですが、投資的土地活用を考える人のためのオーナーも募集しています。ホテル経営のプロとして土地診断から始まり、収支計画、設計、着工といったプロジェクトを一手に引き受け、ホテル建築後は同社がサブリースの形で運営し、オーナーはノウハウ不要で収入を得られます。

買取や土地売却にも対応

広くホテル事業を展開しているリブ・マックスなので、ホテル運営をやめたくなっても買取りに応じてもらえます。土地のみの買取りも対応しています。

コンサルティングで自らのホテル運営も可能

豊富なノウハウを活かし、自分でホテル運営を行いたい人に向けてのコンサルティングを行っています。立ち上げ、WEB対策、契約指導、メンテナンス、経費削減など経営に関するあらゆる相談や提案を行います。また経営はオーナー、実際の運営はリブ・マックスに委託など、柔軟な対応も可能です。

基本情報

所在地	東京都港区赤坂2-5-1　S-GATE赤坂山王9F
事業内容	マンスリーマンション事業、家具・家電付き賃貸事業、不動産賃貸仲介事業、不動産売買仲介事業、シニアマンション事業、ホテル事業、リゾート事業、サブリース事業、不動産管理事業、コインパーキング事業、貸会議室事業　他

株式会社デベロップ

投資のプロだからこその豊富なノウハウ

株式会社デベロップは土地活用事業に多角的に展開している会社で、様々な投資事業コンテンツから得た豊富な実績と知識により、ホテル投資においても物件の資産価値を最大に活かし、施設の効率的管理と安定収入が図れる運用を提案できます。

建築分野での提案力・施工力を誇る

ホテルはもちろんのこと、トランクルームや太陽光発電など多方面から得た知見を基に、魅力的なホテル投資を検討段階から全面的にサポートします。希望やニーズを踏まえ、短期間での納期から大規模開発まで、民泊からホテルまで、満足いく提案と施工を行います。もちろん管理運営も安心して任せられます。

コンテナモジュールでローコストのホテル運営を

株式会社デベロップが扱う建築確認対応コンテナモジュールにより、土地の形状に応じて柔軟な開発が可能で、短期間かつ低コストのホテル建築ができます。既存の遊休施設を再生したり、ビルの一角をホテルとして活用したり、新しいホテルの形が実現できます。

基本情報

所在地	千葉県市川市市川1-4-10 市川ビル8F
事業内容	建築・不動産事業、エネルギー事業、ホテル事業、施設管理事業、資産運用代行事業

スーパーホテル

Winwinの関係を築く

国内の156店舗と合わせ、ベトナムなど海外にもホテルを展開している大手ホテルチェーンであるスーパーホテルは、「節税しながら収益を上げる」ことをコンセプトに、建物一括賃貸方式での土地有効活用を勧めています。土地オーナー、紹介者にもメリットのある関係を築きます。

長期契約で安定収入を

資金計画や事業規模を決定後、ホテルの設計と建設、開業後の運用管理に至るまでをスーパーホテルが行ないます。建物の賃貸期間は20年～30年の長期契約なので安定収入が見込めます。土地の相続や税金に関する心配事からオーナーを開放し、資金計画などの問題もフェイスtoフェイスでサポートします。

高い営業効率を誇る

スーパーホテルは顧客満足度日本一を目指すビジネスホテルチェーンであり、経済産業省発行の『「上質サービス企業」8人のリーダーに聞く』の8<社に選ばれるなど評価を得ています。少数精鋭による高い営業効率により高い利益率を確保し、オーナーに満足いく利回り率を還元しています。

基本情報

所在地	大阪府大阪市西区西本町1-7-7
事業内容	ホテルチェーンの展開、土地有効活用のコンサルティング

太陽光発電投資をするなら知っておきたい業者

株式会社グッドフェローズ

幅広いネットワーク

国内136か所に拠点を置くグッドフェローズは、全国の太陽光発電施工会社と協力し、太陽光発電所の分譲販売を行っています。販売から設置、運営管理のすべてにワンストップで対応しているので手間がかかりません。10万件を超える施工保守実績で培ったノウハウを活かし、満足のいく土地活用をお届けします。

幅広い製品で希望に応える

太陽光発電システムは、各施設用途に応じたモジュールの設置が大切です。グッドフェローズは国内外の優良メーカーの製品を多く取り揃えています。また設置場所で最も発電効率を上げる独自設計による、高い耐久性も備えた架台を用意しています。

充実のメンテナンス

太陽光発電システムの発電効率を左右する維持管理も、経験豊富なグッドフェローズであれば充実したサービスが受けられます。自前の監視センターにより年中無休の監視を行うことで、故障や異常発見時にすぐ専門家が現場に向かうといった迅速な対応を可能としています。

基本情報

所在地	東京都品川区西五反田7-17-3　五反田第２noteビル3階
事業内容	省エネ・創エネ機材（太陽光発電・風力発電・蓄電池・HEMS）、産業用分譲太陽光発電

株式会社エコスタイル

電力専門会社が送る太陽光発電

エコスタイルは太陽光発電をはじめとした電源開発事業を専門とする会社で、2020年8月時点で自社発電所を含む、全国12000件近くの開発施工実績を持っています。太陽光発電を環境対策、省エネ対策とも捉え、日々普及に取り組んでいます。遊休地を持っている人はもちろん、土地付き太陽光発電設備を扱っているので、土地のない人でも投資が可能となっています。

すべて自社スタッフが対応

自ら発電所を持つ太陽光発電専門の施工会社であるエコスタイルならではの、場合によっては土地情報提供から始まり、設計から設置に至るまでをすべて自社スタッフが行う安心システムです。

安心の長期保証

システム設置後最長20年間、無料で定期点検を行います。メーカー出力保証に加え、火災や自然災害による損害時には10年間の動産総合保険が適用されます。また、太陽光システム施工の瑕疵により第三者に損害を与えた際に保証する「エコの輪サポート」もある手厚さです。

基本情報

所在地	大阪本社　大阪府大阪市中央区道修町1丁目4番6号　ミフネ道修町ビル3階
事業内容	オンサイト電源開発事業、オフサイト電源開発事業、PPS電源開発事業、電力小売事業、太陽光発電事業、FIT電源開発事業

株式会社デベロップ

多角経営で得た知識による効果的土地活用を提供

ホテル運営、トランクルーム経営などの土地活用ビジネスを展開している株式会社デベロップでは、全国規模で遊休地を利用した太陽光発電による投資も幅広く行っています。比較的ローリスクで安定収入が確保できる太陽光発電ですが、デベロップでは自社で培った多種多様なノウハウに基づき、土地活用による収益最大化をサポートします。

新規も既存施設も対応可能

デベロップでは太陽光発電だけでも1000件以上の実績を持っています。長期運用を前提に設計からアフターメンテナンスまでの工程を経験豊富なスタッフが細やかにサポート。また、新規開発以外に既存施設のトラブルや売買の相談にも対応しています。

品質と定期巡回でトラブルを防ぐ

性能、効率、安定性に優れた設備をプロのスタッフが設計・施工することで製品故障を少なく、かつ発電の最大化を図ります。またトラブルを未然に防ぐため「現場主義」で定期巡回を行い、万一のトラブルも迅速対応で発電ロスを最小に押さえます。

基本情報

所在地	千葉県市川市市川1-4-10 市川ビル8F
事業内容	建築・不動産事業、エネルギー事業、ホテル事業、施設管理事業、資産運用代行事業

その他にもある土地活用方法

土地活用の方法は、ここまで紹介したもの以外にもあります。

貸し農園

貸し農園は、アパートを貸し出すのと同じように、賃貸料をもらって農地を貸し出す方法です。「市民農園」や「シェア農園」とも呼ばれ、個人の趣味などの目的で利用されます。

メリット

そのままで貸し出せることも多く、初期投資がほとんどかかりません。他の活用方法に転用するとしても出費が少なくて済むので、軌道修正がしやすいというメリットもあります。

デメリット

貸し農園の賃貸料の相場は低いので、大きい収益を出すのが難しい活用方法です。農地を貸し出すための手続きが煩雑だったり、維持管理などに多少の手間がかかったりする場合もあります。

自動販売機

敷地内に自動販売機を設置することで、売り上げの一部が収入になるという活用方法です。必要な出費は電気代だけで、初期費用や毎月の定額料、撤去の際の費用も必要ありません。人通りがあるなどの条件さえ満たせば、すぐに始められる手軽な活用方法です。

メリット

自動販売機のメリットは、狭い土地でも設置できることです。商品の補充や、ラインナップの変更などは業者がしてくれるので、管理の手間がほとんどかかりません。電気代だけの出費なので、ある程度売り上げが少なくても赤字になりにくいですが、もし赤字になって撤去するとしても費用がかからないのが魅力です。

デメリット

完全出来高制が基本なので、売り上げが出なければ電気代の分が赤字になってしまうというのがデメリットです。物件のデザインによっては景観を損ねることもあり、その結果入居者が減ってしまうなどの可能性もあります。

戸建賃貸

アパートなどの集合住宅ではなく、戸建の住宅を建てて、賃貸として貸し出す活用方法です。ファミリー層のニーズが高いエリアの場合、集合住宅よりも収益が見込めることを期待して、このタイプの投資方法を選ぶ人もいます。

メリット

戸建賃貸の魅力は、長期間継続して契約してくれる入居者が多いということです。また集合住宅よりも小規模な建物になるので、初期費用も少なくて済みます。戸建の住宅は賃貸以外にも使い道があるので、賃貸をやめる場合の出口の選択肢が多いのもメリットです。

デメリット

戸建賃貸の場合、集合住宅と比べて、退去されたときの収入の変動が大きくなります。複数の戸建賃貸があればそのリスクを避けられますが、そうするには集合住宅よりも多くの土地が必要です。

民泊

これまで法律的にグレーゾーンだった民泊運営が法改正により手軽に運営可能になりました。観光客向けの施設として、賃貸アパートやマンションとは異なるターゲット向けに土地活用を目指せます。

メリット

観光地の近くなど賃貸アパート・マンションには不向きな物件でも土地を有効活用可能。賃貸アパート・マンション運営の合間等、他の土地活用法と併用した活用も検討できます。また、他の土地活用法と合わせた活用が可能で、休業期は民泊施設として活用し、残りの期間は他の方法で活用可能です。

デメリット

民泊新法に沿った民泊運営だと、年間180日しか運営できません。そのため、投資額に対して十分な額の回収するためにも、運用方法を考える必要があります。また、基本的に外国人観光客が主なターゲットとなるため、文化の違い等に注意が必要。ゴミ出し文化の違い等は、管理費用の捻出等経営面からみても問題に発展するケースもあります。

ロードサイト店舗

幹線道路沿いの土地をロードサイド店舗として活用する場合、テナント誘致をはじめとした課題は多いですが、うまく活用すれば他の活用法より高い収益を見込むことができます。

メリット

リースバック方式と事業用定期借地方式があり、初期費用を抑えた投資も可能で、立地がよかれば他の土地活用法と比べて高い収益を得やすいです。また、店舗運営自体は経営者側が行なうため、自身が経営に携わらなくてもよいというメリットがあります。

デメリット

リースバック方式で自分で所有する形にした場合、初期投資額が大きくなるため、稼働後にテナントが撤退すると損失額が大くなってしまいます。

また、商業施設の集客上、立地がいいことが前提条件を満たす必要です。また、稼働後の撤退については契約書で解約にペナルティを設けることである程度防止できますが、条件に厳しさにより良いテナントが入らなくなる可能があります。

シェアハウス

シェアハウスは各居室に水回りを設ける必要がないため、同じ床面積でも賃貸アパート・マンションと比べると多くの人を入居させられる活用法です。

メリット

賃貸アパート・マンションと同じように駅が徒歩であることが重要になりますが、同じ床面積で多くの入居者を募集できるため、立地条件が同じであれば差別化はしやすいです。また、まだシェアハウスはそこまで多くなく、また都心部は家賃が高騰していることから、低い家賃で入居しやすいシェアハウスは今後需要が伸びる可能性があります。

デメリット

住まいですので立地が悪いとどうしても入居が見込みにくくなってしまいます。また、シェアハウスは認知されていても、抵抗感のある人も多いため入居者のターゲットが絞れてしまいます。

老人ホーム

老人ホームは居住用の施設としては珍しく、郊外の土地であってもある程度の土地の広さがあれば活用を見込めます。

メリット

住まいというよりは施設という位置づけにあるため、駅から離れた郊外の土地であっても、活用を検討できるのがメリットです。国や自治体から補助金や助成金を受けて新築の建築もしやすいでしょう。また、少子高齢化の続く日本において、将来的な需要増加を見込めます。

デメリット

施設を建てるのに設けられた居室の広さのルール等を守る必要があり、また介護に必用な専門の器具等購入する必要があることから初期投資額は大きくなる傾向にあります。また、介護人材や介護業者の確保が難しく、優秀な介護業者を見つけられるかどうかによって運営が左右されてしまいます。