これからの土地活用ガイダンス ~探そう!あなたの土地の活かし方~

これからの土地活用ガイダンス ~探そう!あなたの土地の活かし方~

土地活用は
「土地条件」「投資条件」「将来的な展望」
から考えるべし!

土地活用を検討中の方は、「売るのも遊休地にしておくのももったいないから、利回りの良い投資をはじめよう」と考えがちですが、それでは失敗のリスクが高まるだけ。
土地活用を成功させるには、『今持っている土地の条件』を把握し、『投資できる現実的なコスト』を踏まえて、『投資によってどのようなメリットを受けたいのか』をしっかり吟味した上で、最適なやり方を選ぶことが重要です。
本サイトは土地活用の投資方法を網羅し、それぞれのメリット・デメリットを解説しています。まずは以下のチェックボックスから、あなたの土地に適した活用方法を探してみてください。

最適な土地活用を探せる【土地活用検索】

マンション・アパート投資(賃貸経営)

土地活用の代表格、家賃収入が大きな魅力

所有する土地にアパートやマンションなどの賃貸住宅を建設し、家賃収入を得るという方式の投資になります。物件建築費として坪あたり最低30万円程度の初期費用がかかりますが、長期に渡って利益を得られるのが大きな魅力です。減税や相続対策、生命保険の代用といったメリットもあります。

メリット デメリット
都市部においては、ターミナル駅とその沿線や、再開発の見込まれるエリアなど、人気駅の駅チカに土地があれば、高確率で高収益を上げられます。 土地条件 都市部の人気エリアでない限り常に空室の可能性はあるので、絶えず入室が見込める環境でない限りは、リスクと隣り合わせになります。
土地条件がよければ金融機関からの融資も得やすくなります。 投資条件 土地活用で賃貸経営を行うには、もちろん一棟での購入が前提になります。数億円の初期費用が必要になります。
不動産を資産とすることで、固定資産税・都市計画税・相続税などの減税措置を受けることができます。 経営条件 施設の管理保全や住民トラブルなど、経営していく上でのタスクが多くあります。

駐車場投資

初期費用が少なく、失敗するリスクも低い

土地活用の方法として人気の高い駐車場投資。その理由の筆頭は、何といっても初期投資の費用が賃貸経営に比べ、圧倒的に少なくて済むという点につきます。また、大きく分けると月極と時間貸しがあり、所有する土地の立地や周辺状況に応じて選ぶことができます。ただし、経営が軌道に乗るまでは一定の期間が必要になります。

メリット デメリット
最低限、車1台が駐車し出入りできるスペースがあれば、どんなに狭い土地でも経営することが可能です。 土地条件 都市部であれば主要通り沿いでないと、需要が見込めません。
投資金額が安価で済みます。5台分のスペースなら工事費100万円ほどではじめることも可能です。 投資条件 そもそも駐車場需要があるかの調査が必要です。特に地方などで、付近に駐車場付き店舗ばかりだと需要は厳しいです。
月極駐車場と時間貸し駐車場では性質が異なり、長期的に安定的な収益ならば月極、時間当たりの単価収入ならば時間貸しが有利です。 経営条件 建築物ではないので、固定資産税などの減税措置はありません。

コンビニ投資

コンビニ業者に土地を提供し、賃料収入を得る方式

ここで言うコンビニ投資とは、土地オーナーがコンビニ経営を行うということではなく、コンビニ業者に土地を提供するやり方になります。土地オーナーが自己資金でコンビニ店舗の建物を建築した上で、コンビ二業者へ賃貸する「リースバック方式」と、土地オーナーがコンビニ業者へ土地を定期借地するだけの「業用定期借地方式」があります。

メリット デメリット
主要道路沿い、住宅地、駅チカなど、人が集まる場所なら一定の需要が見込めます。 土地条件 コンビ二を出店するには、都市計画法上の用途制限、各行政庁による指導、商圏内の需要等の諸条件を満たしている必要があります。
リースバック方式では初期費用が必要になる分、収益性も高くなります。業用定期借地方式では初期費用は不要ですが、収益は相対的に低くなります。 投資条件 メリットの項目と同じく、経営方法にはそれぞれデメリットもあります。
土地オーナーがコンビニ経営を行うということはほとんどありません。経営はすべて運営会社に任せることができます。 経営条件 経営をまるまる任せるということは、土地を貸し出した時点で投資の成功失敗は会社任せになるということです。

トランクルーム投資

近年注目を集める成長産業、土地活用の注目株

トランクルームとは、自宅に収納しきれない荷物の収納のために貸し出されるスペースのこと。近年ではその数も右肩上がりで増加しており、まさに成長産業となっています。土地活用の分野でも、駐車場投資ほど安くはありませんが、アパート建設に比べれば初期費用が格段に安く済むこともあり、人気が上昇しています。

メリット デメリット
賃貸住宅のように付近の生活環境は求められないため、他の投資には適さないとされた土地でも十分収益を上げられる可能性があります。また、狭小地などの限定された土地でも開業することができます。 土地条件 重要とされるのは、車で搬入しやすい立地であること。できれば幹線道路沿いが望ましく、道路が狭く入り組んだ場所や山奥などでは不向きです。
建築物としての資産になるにも関わらず、初期投資は集合住宅に比べてはるかに抑えることができます。 投資条件 自分で経営する場合と、運営会社に土地を完全に貸し出す場合があるので、会社によって活用形態の把握が必要。
ほとんどの投資業者が、集客・メンテナンス・契約手続き・賃料徴収などを代行してくれるので、経営の手間はほとんどありません 経営条件 利用者の継続率・計測年数は優れていますが、収益化(空室が埋まる)までは時間が必要になります。

コインランドリー投資

大型洗濯機・乾燥機のニーズに応える都市型活用法

かつての単身者向けコインランドリーとは異なる、新しいタイプのコインランドリーが、ここ10年ほどで住宅街を中心に、その数をどんどん増やしています。家庭用洗濯機では洗えない布団や毛布なども洗える、業務用大型洗濯機・乾燥機が利用できるというのが人気の秘訣。土地活用の世界でも、新たなる投資先として、注目度が高まっています。

メリット デメリット
ファミリー層・単身者のニーズが不可欠なので、住宅街なら一定の需要が見込めます。 土地条件 人が多かったとしても、繁華街などの居住に適さない場所は需要が見込めません。
生活様式が変わってもニーズが不変の、非常に安定感ある業種です。 投資条件 初期投資の費用は比較的高額。建物の建設、機器類の調達には、まとまった資金が必要となります。
意外と利益率や利益安定性がよく、駐在スタッフも必要ないので在庫や人件費といったことも気にする必要はありません 経営条件 他の業種に比べ、同業者との差別化が難しく、とりわけ近所にライバル店ができた時にはダメージを受けやすいといったデメリットがあります。

介護系施設投資

少子高齢化時代の時流に即した、新たなる土地活用

高齢化社会の昨今、介護系施設の需要は土地活用の業界でも、2011年に行われた「高齢者住まい法」の改正により、土地活用の新たな手段として注目が高まっています。一般的な老人ホームだけでなく、例えばサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)という、高齢者向けの集合住宅なども盛んに土地活用されています。

メリット デメリット
一般的な賃貸物件では入居が望みにくい郊外などのエリアでも、介護系施設であれば、むしろ静かな場所が好まれる傾向にあります。 土地条件 入居者の外出や家族の訪問などもあるため、極端に駅やバス停から遠いのは不利となります。
補助金の適用ができるので、設備などで高額となりがちな高齢者向けの施設でも、一般的な賃貸物件よりも安く済む場合があります。 投資条件 法令により建築条件が定められるので、例えばサ高住の住居面積は25㎡以上が必須であり、賃料設定も一定の範囲内に収めなければなりません。
基本的にサ高住の運営は介護業者に委託する方式となっており、オーナーが経営にタッチすることはありません。 経営条件 介護業者の業績に収益が左右され、最悪のケースでは介護業者の倒産ということもありえます。

借地

法改正により、最短10年の借地が可能に

以前の借地法という法律では、地主は一度土地を貸してしまうと、地主の意向で契約を解除することはできませんでした。それを変えたのが1992年に定められた「定期借地権」。なかでも、10年以上50年未満で期間を設定できる「事業用定期借地権」は、より柔軟な土地活用を行えるとして注目されています。

メリット デメリット
例えば幹線道路に面した土地であれば、コンビニエンスストアやレストラン、周囲に何もない場所であれば、工場や工房といった具合に、貸し出し先の事業形態によって、適した土地条件は異なってきます。 土地条件 貸し出し先に適した土地を有していないと、そもそも契約は難しいです
その名称の通り、土地を貸し出す方式ですので、初期費用は全く不要です。また事業用定期借地であれば最短10年に期間を区切ることができるため、将来的な計画に基づいた土地活用がしやすくなります。 投資条件 土地の価値にあわせて、適切な借地契約を交わす必要があります。

太陽光発電投資

家庭用ではなく産業用システムを用いた「投資」

太陽光発電はすっかりお馴染みとなりましたが、土地活用として行う場合は、家庭用ではなく、10kW以上の発電量の産業用システムを設置・運用する方式。発電した電気は電力会社に売却することで利益を得るというやり方になります。広大な面積の休眠地を持っている方にとっては、まさに狙い目と言えます。

メリット デメリット
山間部など、賃貸住宅や駐車場としては借り手がつかない地方の遊休地であったとしても、太陽光発電なら活用することができます。 土地条件 収益を上げるには一定以上の広さが求められます。また土地の地目が農地になっている場合は、農地転用の許可を農業委員会から得なければなりません。
設備の導入費用はひと昔前に比べると値下がり傾向にあるものの、それでも1kWあたり40万円〜50万円程度というのが相場です。ただし、電力買取が20年間固定価格で保証される買取制度があります。 投資条件 地域によっては既に電力供給過多に陥っているなどの理由で太陽光発電の設置に自治体の許可が必要になっている場合もあります。
一度設備を設置してしまえば、ランニングコストは定期メンテナンスの費用だけで済ませることができます。 経営条件 機器のメンテナンスが生命線です。ひとたびトラブルが起きれば発電に支障をきたし、電力買取額の減少に直結します。

ホテル投資

ホテルオーナーとしてのビジネスチャンスがある

ホテル投資といっても契約形態はさまざまです。土地だけを貸す場合もあれば、オーナーが建物を建てて、ホテル運営を委託するケースも。契約によっては、フランチャイズ形式で、サポートを受けながら経営・運営を行うこともできます。それぞれ費やす時間や労力が異なります。リスクとリターンを考えて、最適な土地活用法を選べるのがホテル投資です。

メリット デメリット
建物の床面積や部屋数で収益が変わります。民泊型の宿泊施設に特化したホテル投資があり、狭小地や変形地でも活用できます。 土地条件 首都圏や大都市圏でないと出店できないケースが多いです。駅やビジネス街、観光地が近くにあることが望まれます。
土地の貸借契約であれば、15年から20年の長期契約で安定収入が得られます。運営や経営に加わると、ホテルの業績に応じて収益がアップします。 投資条件 ホテルの建物をオーナーが建設する必要がある場合、数千万円から1億円以上の投資費用がかかります。建物のメンテナンスや修繕に費用がかかり、積み立てが必要なこともあります。変動型の報酬制を選択しホテルの業績がよくないと、収益が少なくなります。
運営委託をすればホテル運営のプロが代わりに運営を行ってくれます。フランチャイズ契約で、まったくの初心者がサポートを受けながらホテル経営を始めることも可能です。運営会社の集客サポートを受け、安定した稼働率を期待できます。 経営条件 経営や運営にかかわる際に、会計や税務、人事、総務などの知識が求められることがあります。

TOPICS賃貸経営はもう古い?
多様化する土地活用術

上記の通り、今や土地活用も多種多彩な選択肢が存在しています。ひと昔前までは、土地活用の王道はアパート・マンションの賃貸経営が一般的でした。
今なお不動産投資業者や不動産の活用事例は多いものの、少子高齢化による人口減少や、賃貸市場の頭打ち感などもあり、以前ほどの「リスクが低く安定できる投資」ではなくなりかけています。
土地活用含めた投資で成功するためには、常に今の市場の動向を見て、半歩先1歩先の投資を実践できるかが肝です。もちろん賃貸経営にもメリットはあるので、様々な選択肢の中から『自分の土地に合った投資術』を見つけ出せるか否かが、土地活用を成功させる秘訣と言えます。

知っている?トランクルーム投資という選択肢

土地活用の手法も飽和気味の昨今、新たな投資商材としてトランクルーム事業が注目されているのをご存知でしょうか?最近、幹線道路沿いなどを通っていると、『トランクルームレンタル』『倉庫貸し出します』といったのぼりや、整然と並んだ収納用トランクルームをご覧になったことがあると思います。
住宅スペースが狭くなるのに反比例し、家庭の収納品はどんどん増えています。そんな日本の市場ニーズに合わせて、トランクルーム事業は右肩上がりに需要を増やしており、ここ数年で参入する業者も投資家も大きく増え続けています。

トランクルーム投資が

選ばれる5つの
ワケ

需要増加する成長市場

毎年10%の伸び率で成長中!
トランクルームというビジネスは、ここ10年で、毎年10%の伸び率を記録しているほどの成長産業となっています。今後もますます需要が高まると予想されており、土地活用の投資においても、その将来性が大いに期待できます。

節税効果も高い

法人税・所得税・相続税・贈与税などの節税効果あり!
アパート・マンション経営による土地活用では、固定資産税や相続税の節税効果があることが知られています。トランクルーム投資の場合、固定資産税の減税はありませんが、法人税・所得税・相続税・贈与税などの節税効果があります。

容積率を有効活用できる

限られた土地面積を、3次元で活用可能!
例えば駐車場投資の場合、活用できるのは、その敷地に応じた面積分だけになります。一方、トランクルームの場合、コンテナを積み重ねて設置すれば、倍の面積分を活用できることになります。コンテナ式トランクルームならではの利点です。

悪条件の土地も活用できる

マンション・アパートには不向きとされた土地でもOK!
例えば、変形地、旗竿地、狭小地といった、いわゆる悪条件地で、マンション・アパート建設には不向きとされた土地でも、コンテナ式トランクルームであれば設置可能。またバイク用の小型コンテナを用いるというやり方も行えます。

他の不動産投資にプラスオンできる柔軟性

既存物件のデッドスペースも、有効活用可能
例えば、既にマンションやアパート、駐車場などを経営していて、その一部のスペースがデッドスペース化しているという場合でも、トランクルームならば有効活用できます。大型コンテナが無理という場合には、バイク用小型コンテナという手もあります。

トランクルーム投資を詳しく確認する

押さえておきたいトランクルーム投資会社
株式会社デベロップ 株式会社ランドピア エリアリンク株式会社(ハローストレージ) アパルトマンイクシーズ株式会社(オレンジコンテナ) 株式会社錦屋(プラスルーム) 株式会社ライゼ(ライゼボックス) 株式会社日本ビルドライフ(マイキューブ) 株式会社加瀬倉庫(マイキューブ) 株式会社マリンボックス 株式会社アンビシャス(収納ピット)
初めての「トランクルーム投資」知っておきたいQ&A
利回りの目安は?
設置するコンテナ数(トランクルーム数)と投資額にもよりますが、利回り15~20%が期待できます。想定できる期待値と相場事例を紹介していきます。
リスクはある?
投資である以上リスクは存在しています。しかしながら、予め理解し対策を講じておくことで回避できるものなので、必ず事前にチェックしておいてください。
土地なしでもできる?
トランクルーム投資を行うための土地を借り上げたり仲介する、投資を募るといった門戸を開いている業者も存在しています。投資方法についても確認しておきましょう。
違法物件にご注意を!
トランクルームが隆盛になるにつれ、「野積みコンテナ」と呼ばれる違法建築物の状態で営業している業者も存在しているので、業者選びは慎重に行いましょう。
成功or失敗の分かれ道
トランクルーム投資に関して、起こりがちな失敗について予習をしておきましょう。成功と失敗の体験談をまとめています。

こんな土地はどう活かす?条件別土地活用までの流れ

土地活用は田舎ほど選択肢が少なくなるのが現実です。その一方で、田舎であればより広大な面積の土地を利用しやすくなり、また都市部では難しい土地活用でも、田舎なら却ってやりやすいということもありえます。

知っておくべき土地活用の基礎知識

土地活用をためらってしまっているという方向けに、土地活用によってどのようなメリットがもたらされるか、逆に土地を所有しているだけで何もしないと、どのようなデメリットがもたらされるかを、ご紹介しています。

【特集】土地活用の新たな選択肢急注目中の投資先とは?