収益計算の方法は？
土地活用、収益計算はどのように行えばいいのか？
本ページでは、土地活用における収入と支出を求める収益計算はどのように行えばいいのかについて、詳しくご紹介していきます。
基本的な事ではありますが、今一度おさらいしておきましょう。土地活用においては、賃料などの地代が収益となり、各種税金などが支出となります。
ただし、単に賃料収入がそのまま地代となるわけではなく、所定の計算式はあり、土地活用の事例ごとに適した方法を選ぶことが大切です。大きく分けると、以下の4つの方法があります。
積算法
更地の状態での土地価格に、おおよそ2%程度の期待利回りを掛けた数字に、必要経費などを加算した合計を地代とする方式です。単純に期待利回りが得られることから、土地オーナーに寄った計算式となります。
賃貸事例比較法
新規に賃貸借契約された地代情報を元に算出し、より適切な地代を求める方法になります。ただし、立地や形状がそれぞれ異なる周辺の土地相場を利用して計算するため、適切な地代を求めるのは困難となってしまうというのが実情です。
収益分析法
所有する土地に、すでに賃貸用の建物が完成しているという想定の元で、得られる収益予測から地代を求めるという方法です。
さらに分けると、借主の事業予想収益を基礎とするやり方と、貸主の事業予想収益を基礎とするやり方があります。また、建物自体の高さや容積率、建ぺい率などの要素によっても、予想収益は変わってきます。
公租公課倍率法
その土地の固定資産税評価額に対し、固定資産税と都市計画税を合計した数字を、3倍ないし5倍にした金額を地代とするというやり方です。
更地となっている土地にかけられる標準税率は、固定資産税が1.4%、都市計画税が0.3%の合計1.7%となるため、固定資産税評価額の5%から8%の数字を地代とするという計算になります。簡便な計算方法である反面、適切な地代が算出できない可能性もありえるので注意が必要です。
