こんな土地はどう活かす？条件別土地活用・アイデアまとめ
土地活用はどうやるの？田舎、傾斜地、旗竿地etc
土地活用というものは、田舎や悪条件の土地になればなるほど、出来ることが限られていくのが現実です。しかしながら、田舎であればより広大な面積の土地を利用しやすくなり、また都市部では難しい土地活用でも、田舎ならかえってやりやすいこともあります。田舎での土地活用は（都市部でもその点は同じですが）、その土地の立地や周辺環境に適した方法かどうかを、見極めが重要です。
土地活用のアイデア
田舎の土地は基本的に土地活用に向かないことが多いのですが、やり方によっては有効活用可能です。ここでは、田舎の土地の活用アイデアとして以下の4つをご紹介します。
- ニッチなニーズを拾う
- 低利用を狙う
- 売却を考える
- 太陽光発電を考える
ニッチなニーズを拾う
通常は田舎の土地だと適した土地活用法があまりありませんが、場合によっては田舎の土地だからこそ向いている活用法もあります。例えば、老人ホームなど高齢者向け施設です。こうした高齢者向け施設を利用する方は、普段から街に足を運ぶことが少なく、自然の多い立地が好まれる傾向にあるためです。また、地価が安いことで利用料を安く設定されるといったメリットがあります。その他、田舎でも場所によっては賃貸アパートや戸建て賃貸など住宅の需要があるでしょう。
また、田舎の土地でもJRの駅から徒歩数分以内であれば、職場までそう時間がかからず通えるからです。こちらも田舎の土地であれば賃料を安く抑えられるため、利用者側のメリットとなります。
ただし、そこまで多くの需要は期待できないため、周辺ですでに建てられているアパートの需要がどのようになっているかをよく確認したうえで建物を建てるかどうかを考えるとよいでしょう。
また、高速道路のインターチェンジに近い場所にある土地であれば、倉庫や卸業者等の事務所として利用することも考えられるでしょう。このように、田舎の土地であっても、それぞれの立地に応じたニーズを探ってみることが大切です。
低利用を狙う
田舎の土地は大きな集客力を期待できません。また、将来的に人口減少が進んでいってしまう可能性もあるでしょう。
このため、あまり大きなお金をかけて土地活用するには勇気がいります。そこでおすすめなのが、以下の土地活用のように建物を建てない土地活用法を選び、リスクを抑えることです。
- 駐車場
- トランクルーム
- 野立て看板
- 資材置き場
- 貸し農園
- コンテナ置き場
駐車場やトランクルームも集客力が重要ですが、立地によっては需要があるでしょう。
このため、事前に立地を調査することが大前提ではありますが、これらの活用法はアパート・マンションを建てたり商業施設を建てたりするのと比べて初期費用を少なく抑えることができるため、仮に失敗したとしても被害は小さめです。また、野立て看板や資材置き場として活用するのであれば、全く費用をかけずに土地だけ貸して利益を得るといったことが可能でしょう。
とはいえ、借地で得られる賃料は「固定資産税の3倍程度」が相場とされており、大きな収益は期待できません。これら低利用の活用は基本的には低リスク低リターンとなります。
売却を考える
集客を期待できないような土地であれば、売却を検討するのもよいでしょう。
田舎の土地を買い求めて家を新築するような方や、複数の土地をまとめて買い取り、造成するような業者に売却するのです。売却する側は、土地を売却して得た資金で都心部の土地を購入することも考えられるでしょう。
ただし、田舎の土地は売却するのにも苦労することが少なくありません。
売却を進めるにあたり、不動産会社に仲介に入ってもらう方法の他、不動産会社による直接買取も検討し、また近隣に知り合いがいるのであればその親戚などに買いたい人がいないか聞いて見て回るのもよいでしょう。
田舎の土地は、実家の近くに子供が帰ってきて家を建てるということがあるからです。
土地を売却すると税金を納める必要がある
なお、土地を売却して利益があると、その売却益に応じて税金を納める必要があります。
土地を売却して得られた利益は、譲渡所得として20.315%～39.63%もの税金が課されてしまいます。
売却する土地が、もともとマイホームの建っていた土地である場合には、売却時に「3,000万円特別控除」を利用できるため確認してみるとよいでしょう。
また、事業用の土地の場合には「特定事業用資産の買換え特例」という制度もあります。
この制度は、個人が事業用の土地や建物を売却して、原則として当年中かその前年もしくは翌年に新しく事業用資産を取得した場合、売却した土地に発生する税金を安く抑えることができます。
なお、この特例を利用するには売却する土地の所有期間が10年以上であることや、買い換え資産の土地面積が300㎡以上である必要があるなど、一定の条件を満たす必要があります。
太陽光発電を考える
田舎の土地の活用でおすすめなのが太陽光発電です。太陽光発電は、数ある土地活用法の中でも珍しく、基本的に集客を考える必要がありません。
また、地価が安いため、できるだけ大きな土地を用意して、多くのパネルを設置するほど多くの収益を得られ、また周辺に高い建物が建つ心配も少ないため、太陽光発電と相性がよいのです。事業用の太陽光発電は、発電開始から20年間固定価格で売電できるため、収益が見込めるでしょう。
ここ数年は買取価格も非常に安くなってしまっていますが、その一方で太陽光発電の機器代なども改良が進み、より安く、より高い発電効率のものが出てきています。
事前に太陽光発電業者に依頼すると、土地ごとに売電シミュレーションを作成してもらえるので、設置にどのくらいの費用がかかり、毎月どのくらいの収益を期待できるかを確認するとよいでしょう。
ただし、田舎の土地に太陽光発電を設置するデメリットもあります。
それは、あまり田舎の土地に太陽光発電を設置してしまうと、メンテナンスのために通う手間がかかってしまうということです。太陽光発電は、発電効率のチェックはもちろん、現地にいって草を取るなどの作業が必要になります。
業者に依頼する場合でも、業者の拠点から現場まであまり距離が離れていると、積極的にメンテナンスしてもらえないか、場合によっては別途費用が必要とされることもあるでしょう。
ちなみに、メンテナンスされておらず、草が生え放題の太陽光発電所などでは、草や木が設備に絡んで故障につながったり、管理されていない=一目がないと判断されて、太陽光発電パネルや各種設備が盗難されてしまうこともあるため注意が必要です。
空き家リフォーム
別の例として、空き家となっている建物付きの土地の場合はどうでしょうか？例えば近隣に温泉地やリゾート地などかあれば、ペンションや貸別荘などにリフォームするといったことが考えられます。また近年人気となっている古民家カフェやレストランなどにするといったことも然りです。ただし、それらの場合、利用者が集まるかどうかを、慎重に判断することが不可欠です。
賃貸経営は厳しい？
以上の通り、田舎での土地活用は、都市部のようには幅広い選択肢がありません。極端な話、山奥に若者向けの小洒落たワンルームマンションを建て、家賃を安くしたとしても、賃貸経営は成り立たないケースがほとんどです。
その一方で、田舎には田舎ならではの土地活用方法があることも事実です。所有している土地の立地や周辺環境、面積、地形などを徹底的に分析し、最適な活用方法は何かを、正しく判断してください。
土地活用がむずかしい田舎の特徴
田舎の土地は都会の土地に比べて活用しづらいのが一般的ですが、以下に挙げる特徴を持つ土地は、より活用が難しい土地だといえます。
- 規制がある
- 需要がない
- 造成にお金がかかる
それぞれについて見ていきましょう。
規制がある
田舎の土地で規制があると建てたい建物が建てられず、土地活用しづらくなってしまいます。具体的には、農地を守るために「市街化調整区域」に指定されていることです。市街化調整区域だと一定の条件を満たさなければ建物を建てることができません。
土地活用のほとんどで建物を建てる必要があるため、こうした規制がある場合は活用が難しくなるでしょう。
また、地目が田や畑など農地の場合、建物を建てるにあたり宅地に転用する必要があります。通常は農業委員会に申請して農地転用の許可を得ることができますが、農業振興地域に指定されている土地の場合、農地転用の許可を得ることができず、こちらも建物が建てられないことになります。
需要がない
田舎の土地だとそもそも需要がないことも多いです。土地活用の代表ともいえるアパート・マンション経営をはじめ、商業施設経営、ホテル経営など土地活用は集客力のある土地である必要があります。
しかし、田舎の土地だと基本的に集客を期待することができず、建物を建てられる場合でも需要がないために土地活用に適さないという結果になりかねません。
造成にお金がかかる
これまで宅地として使われていない土地だと、建物を建てるにあたっての造成に大きなお金がかかることが多いです。例えば、田んぼや畑であれば、よそから土を持ってきて埋め立てる必要があります。
また、地盤がしっかりしていない場合には建物を建てるにあたり、地盤改良する必要があります。地盤改良には表層改良や柱状改良、鋼管杭改良など、土地の状況によってさまざまな方法がありますがコストはかかるものです。
表層改良であれば30～50万円程度の費用で済みますが、鋼管改良の場合、場合によっては100～200万円程度の費用がかかることも。その他、排水施設やガス管、電気などライフラインが通っていない場合にはそれらの整備にお金がかかることもあります。
ライフラインを整備するための費用は、自前で負担する場合非常に高額になることが多く、場合によっては土地活用そのものを諦める必要があるでしょう。
まずはライフラインの整備状況がどのようになっているかなど確認しておくことをおすすめします。
条件別の土地活用のポイント
土地の性質や形状、広さなど条件が絞られている土地の活用方法のポイントをまとめました。
傾斜地
傾斜地は、平坦な土地と比較して、造成費用が高くなりやすいという点に注意が必要です。既に造成されているとしても、平成18年9月の改正宅地造成法よりも前に工事が行われている場合、現行の基準を満たしていない可能性があります。
旗竿地
旗竿地は、道路から奥まった場所にあるため、目立たないことがデメリットになる飲食店や小売店などには不向きな土地です。出入りするための通路の幅の広さによって利便性が変わってきますが、戸建やアパートなどの賃貸や、駐車場などの活用方法が主になるでしょう。
変形地
変形地でも建物を建てられないとは限りませんが、整形地とは異なる工夫が求められるので、建設費用が高くなる傾向にあります。駐車場やトランクルーム置き場などの活用方法なら、変形地でも問題なく始めやすいでしょう。
空き家
土地が更地ではなく、空き家となった建物がある場合、その家をどうするのかを決める必要があります。リフォームして賃貸にするか、取り壊して別の土地活用を始めるかなど、いくつかの選択肢がありますが、相続が関係している場合は、話し合いが必要になることもあるでしょう。
山林
山林は樹木が生えているため伐採などが必要で、造成費用が高くなりやすいという短所がありますが、敷地が広いのが長所です。広さを利用した太陽光発電などの活用方法に適しています。また、木を切って木材として販売するというのは難しいという点も覚えておきましょう。
農地
農地は、そのまま貸し農園としても活用できますが、「転用」の許可を得て造成し、宅地として活用することも可能です。ただし転用の許可を得るには、一定の条件を満たしている必要の事前に確認しておきましょう。
狭小地
狭い土地でも、自動販売機や野建て看板など、いくつかの活用方法があります。狭小地はなかなか売れない傾向がありますが、隣の土地オーナーなら、自分の土地が広くなるというメリットがあるので、購入してくれるかもしれません。
30坪の土地
30坪ほどの土地は、少し狭いとはいえ、いくつかの活用方法があります。工夫次第では狭小アパートや戸建住宅を建てられるでしょう。コインパーキングとして活用すれば、車2～3台分のスペースは確保できるはずです。
40坪の土地
40坪ほどになると、土地活用の選択肢は、かなり広がります。アパート・マンションはもちろん、事業用の建物を造って、貸し店舗・事務所としての活用も可能です。借地として活用しても、40坪の広さがあれば借り手が付く可能性は十分にあるでしょう。
