30坪の土地活用の方法と注意点
30坪ほどの狭い土地は、どのように活用すればよいのでしょうか。7つのアイデアを紹介します。
30坪の土地活用のアイデア7つ
30坪の狭い土地でも適用できる土地活用のアイデアを「メリットとデメリット」「どのようなエリアに適しているか」という点を交えながら解説します。
1．狭小アパート
30坪の狭い土地であっても、工夫次第で賃貸アパートを建てられる場合があります。
狭小アパートでは、ファミリー向けの大きな部屋の物件は難しいので、単身者向けワンルームなどのコンパクトな部屋にするのが基本です。30坪の土地でも、6部屋前後は確保できるでしょう。
アパートなどの建物を利用した土地活用する方法は、固定資産税の節約になり、他の活用方法と比べて収益性が高いというメリットがあります。「狭いから」と諦めず、積極的に検討してみましょう。
ただし、アパートは戸建住宅と比べて初期投資が大きくなりやすいというデメリットがあります。その土地が狭小アパートに適しているかどうかを検討する際は、周辺エリアに「単身者のニーズ」があるかどうかを十分に確認することが重要です。
2．トランクルーム置き場
トランクルーム置き場とは、荷物を預けるための野外コンテナを設置するスペースです。コンテナは縦に積むこともできるので、30坪の土地なら、適している可能性は十分にあります。
トランクルームの利用者は、持ち物が多くて置き場所に困っている個人などです。人口密度の高い都市部などでニーズがあります。
トランクルーム置き場としての土地活用の始め方は主に、トランクルーム業者に貸し出す「リースバック方式」と、自分でトランクルームに投資する「業務委託方式」の2種類。
リースバック方式は土地を業者に貸すだけなので、収入としては土地の賃貸料だけです。売上が増えても、収入に変化はありません。
業務委託方式では、自分でトランクルームを用意するので、初期投資が必要ですが、売上が増えるほどに収入を増やすことができます。
それぞれのメリットとデメリットを比較して、どの方式で始めるかを決定しましょう。
トランクルーム投資のメリット・デメリットを詳しくチェック！業者もあわせて紹介
3．コレクティブハウス
「コレクティブハウス」とは、北欧発祥の共同住宅の一種です。複数の世帯が共同で生活をする住宅という点ではシェアハウスに似ていますが、「建物を設計する段階で入居者が決まっている」という点が異なります。
入居者同士の間で話し合い、どの部分を共同で使用するのかを決めながら設計していく建物です。キッチンやランドリースペースなど、いくつかの設備を共同で使用するため、30坪の狭い土地であっても、複数世帯が住める住宅を建てやすいといえます。
コレクティブハウスでは「入居者組合」という組織が作られ、入居者たちによって自主的に管理が行われます。空室が発生しても、入居者組合が次の入居者を探してくれるという仕組みです。
4．戸建賃貸
30坪の土地でも、戸建賃貸としての活用ができる可能性は十分にあります。アパートよりも収益性が低くなる傾向にありますが、初期投資金額を抑えやすく、将来的に売却しやすい点でリスクヘッジとしてできるのが特徴です。
アパートとは異なり、空室になると次の入居者が決まるまで、その建物全体の家賃収入がゼロになるというリスクはありますが、ファミリー世帯は単身世帯よりも長く住む傾向にあるので、不安定とは限りません。
戸建賃貸はファミリー層に人気があり、エリアによっては、アパートよりもニーズが高いケースがあります。周辺の状況を調査して、学校や保育園が近いなど、ファミリー層にとって魅力的な要素が多い場所なら、アパートよりも戸建賃貸が適しているかもしれません。
5．2～3台分のコインパーキング
30坪の土地なら、コインパーキングとして活用すれば車2～3台分は確保できるでしょう。たった2～3台分でも、ニーズのあるエリアで稼働率が高ければ、ある程度の収益を出すことが可能です。
2～3台分の駐車場なら、月極駐車場よりも収益性を上げやすい「コインパーキング」が適しているでしょう。
コインパーキングに適した土地かどうかは、周辺に観光地があるなど、立地の要素が大きく関係しています。検討に際しては、周辺の駐車場の数なども確認して、ニーズがあるかどうかを十分調査しましょう。
多くの場合、コインパーキングを運営する会社に土地を貸し出すという形で始めます。契約すると、精算機やゲートの設置などは運営会社がしてくれるので、初期投資が少なくても始めることが可能です。
6．貸し農園
貸し農園は、土地を農地として貸し出して賃貸料を得るという活用方法です。主に個人の趣味などの目的で利用されるので、日当たりなど「農地としての条件」を満たしていれば、30坪の狭い土地でも問題ありません。
初期投資が少なく、将来的に他の用途にも使いやすいという点で、リスクの低い活用方法です。ただしリスクが低い分、収益性は低くなります。収益性を高めるためには、いくつかの区画に分けて貸し出したり、農具置き場を用意したりなど、ある程度の設備投資をする必要があるでしょう。
7．隣の土地オーナーに売却する
「売却」も、土地活用の方法の一つです。固定資産税の負担をする必要がなくなり、管理の手間からも解放されるというメリットがあります。とはいえ、30坪の土地は、活用方法が限定されるので、売却しようと思っても、なかなか買い手が見つからないことがあるでしょう。
しかし、「隣の土地のオーナーに売る」という場合には、売れる可能性が高くなります。
なぜなら隣の土地の人にとっては、30坪の狭い土地であっても、購入することで自分の土地が広くなり、活用の選択肢が広がるというメリットがあるからです。
このような場合は、隣の土地オーナーに「直接交渉」して売却するという形を取ることもできます。その場合、不動産会社の仲介手数料を負担する必要がありません。
30坪の土地活用の注意点
ここまで紹介したアイデアのうち、どの方法を選ぶのかを検討するにあたって、あらかじめ把握しておくべき注意点があります。
1．暫定利用は収益性が低いことが多い
上記の土地活用のアイデアのうち「トランクルーム置き場」「月極駐車場」「貸し農園」の3つは、建物への投資をしなくても始められます。建物への投資をせずに土地活用をする方法は「暫定利用」と呼ばれ、リスクが低いものの「収益性が低くなる」という点は把握しておきましょう。
30坪の狭い土地では、建物を造りにくいため、暫定利用を選択しやすいかもしれません。とはいえ収益性を高めるには、「アパート建設」や「戸建賃貸」など、建物に投資する活用方法を検討することが大切です。
ただし収益性が高くなると、リスクも高くなるのが投資の常識。土地活用においても、建物への投資がともなう活用方法は、投資金額が大きくなり、失敗した場合の路線変更もしにくいという点で、暫定利用よりもリスクが高くなります。
リスクと収益性のバランスを考えて、自分の目的に合った土地活用の方法を選ぶことが大切です。
2．都市計画法で規制されているエリアもある
建物への投資がともなう土地活用を選ぶ際、その土地のあるエリアが、「都市計画法」によって建物を造ることが禁止されていないかどうかを確認しましょう。特に都市計画法の「市街化調整区域」に該当するエリアでは、原則的に建物を建てられません。
市街化調整区域とは、建物が増えて市街化することを抑制する区域で、市街地から遠い郊外のエリアがこの区域に指定されていることが多くあります。
自分の土地が市街化調整区域に該当するか分からない場合は、管轄の役所に問い合わせてみてください。窓口は市区町村によって異なりますが、「都市計画課」などが担当です。役所のホームページで、市街化調整区域に関する情報が公開されていることもあるので、確認してみましょう。
3．農地の転用には手続きが必要
土地の使用方法を変えるには、地目の変更の手続きが必要になります。例えば農地だった場所にアパートや戸建住宅を建てたり、駐車場にしたりする場合、「農地転用」の手続きをします。宅地は農地よりも固定資産税が高くなることが多いので、きちんと手続きしなければ、税金逃れとみなされる可能性があるので注意しましょう。
逆に宅地だった場所を農地に変更する場合も、地目を変更する手続きをしないと、宅地としての固定資産税が課されたままになってしまいます。
土地の活用方法を変更する場合は、必要な手続きについて事前に確認しておきましょう。
