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成功or失敗の分かれ道

定期借地、失敗例から見るその原因

1992年に施行された「借地借家法」で制定された「定期借地権」によって、一定期間を経過すれば、借り主は貸し主に、必ず土地を返却しなければならないことが法律として決定しました。それ以前のように、一度貸した土地は、貸し主の意向では返してもらえないということが無くなったのです。

加えて、事業用地として貸し出すのであれば、50年や30年といった長いスパンでの土地の貸し出しではなく、最短10年にその期限を区切ることができる、事業用定期借地という選択肢も生まれました。これにより、土地オーナーは、土地活用の初期費用を全く負担せずに土地活用を行うことが可能になったのです。しかし、世の中に完璧ということはなく、この場合でも、失敗してしまうリスクは存在しています。

事業用地の失敗

例えば、事業用定期借地では、居住用の建物を含むことができないと明確に規定されています。しかし「事業用」という言葉につられ、老人ホームやグループホームを手がける業者に事業用定期借地で土地を貸し出そうとした地主の方がいました。

老人ホームやグループホームは居住用の建物と見なされ、事業用定期借地は認められず、建物譲渡特約付借地権を結ばざるを得なくなり、10年で土地返却という目論見が外れてしまったそうです。

契約内容の失敗

また、契約時にどのような項目や条項を盛り込むかも、成功と失敗を大きく左右することになります。例えば、賃料増額請求権を排除する条項を入れてしまうと、インフレや経済状況が変化した場合、賃料の値上げ交渉はできません。

あるいは賃借人が中途解約できる条項を入れた場合、短期間で撤退されてしまう可能性もあります。中途解約の場合には、賃借人が違約金を支払うと明記しておく位の対策が必要です。

以上の通り、定期借地は他の土地活用の投資方法以上に、法律や契約上のハードルがグンと高くなっています。法律事務所や司法書士事務所などの専門家の協力を依頼して、万全な対策を取ることが失敗のリスク回避に不可欠と言えるでしょう。

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