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減税の条件は?

土地活用における減税効果、その仕組みとは?

本ページでは、土地活用、とりわけ不動産投資によってもたらされる減税効果について、その仕組みや条件などを取りまとめてご紹介していきます。

まず誤解のないように申し上げておきますと、以下にご紹介する減税が適用されるのは、更地にアパートやマンションなど賃貸物件を建設する不動産投資の場合ですので、ご留意ください。では、詳しく見ていきましょう。

固定資産税・都市計画税の減税効果

所定の条件を満たすことで、固定資産税は更地の1/6、都市計画税も1/3にすることができます。ただし、固定資産税の場合、建築する建物などの戸数に200m2を乗じた面積までが上限となっており、それを超過した場合は1/3となります。

また都市計画税では、1戸あたり200m2までが1/3となる条件となっており、それを超過した場合は2/3となります。

所得税・住民税の減税効果

会社員などの本業を持ちながら不動産投資を行う場合、給与所得から源泉徴収される「所得税」「住民税」の節税効果があります。

本業で得られる給与所得に対し、賃貸経営で得られるのが不動産所得です。この不動産所得は家賃収入から必要経費を差し引いたものとされており、必要経費には物件の建築費用も含めることができます。

つまり、不動産所得で生じた赤字を給与所得から差し引くことができるので、給与所得から源泉徴収される所得税と住民税が減額されるのです。

相続税の減税効果

ご自身が死去した後にご家族が財産を相続する場合、現金よりも不動産の方が、相続税が軽減されるというのは、お聞きになったことがあるのではないかと思います。

そして、ひと口に不動産といっても、更地と賃貸物件が建っている土地――専門用語では「貸家建付地(かしやたてつけち)」と呼ばれます――の場合、後者の方がより減税効果が高くなります。

例えば時価4億円の土地と仮定した場合、更地は4,920万円なのに対し、貸家建付地の場合は2,696万円まで減額されるのです。

なお、建物にかかる相続税は、毎年市区町村から送られてくる「固定資産税の課税明細書」に書かれている金額がそのまま相続税の評価額と考えてよいでしょう。

固定資産税評価額は時価のおおむね70%となっており、賃貸物件は自宅の場合よりもさらに3割減となるので、更地のまま相続するよりも、建物を建ててから相続したほうが納税額は低くなる場合がほとんどです。

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