等価交換事業とは？その仕組みとメリット
土地活用の方法の1つに、等価交換事業というものがあります。ローンを組まずにマンションを建てられるなどのメリットがある方法です。そのような仕組みなのか、詳しく解説します。
どういう仕組み？等価交換事業とは
等価交換事業では、まず土地をディベロッパー（開発事業者）に提供し、マンションなどを建設してもらいます。そして、その建物の所有権をシェアすることで、双方が利益を得るという方法です。建設資金は、全てディベロッパーが用意するので、自分では出資しません。「等価交換」とはどういう意味なのか、仕組みを詳しく確認しましょう。
土地の価値と「等価」の建物と交換する
等価交換事業では、自分の「土地の価値」を基準にして、それと同じ価値の建物を交換していることになります。これが「等価交換」です。
土地の全てを交換する場合もあれば、一部を残して交換することもあります。
建物はディベロッパーがお金を払って建てたものなので、地主のものではありませんが、その建物の一部をもらうために、自分の土地と交換するわけです。
ディベロッパーにとっては、条件の良い土地を取得できることになるので、双方にメリットがあります。
交換によって得た建物の一部は、住居として利用したり、賃貸物件として活用して家賃収入を得たりなどの形で、地主に私益をもたらします。
土地の評価額が基準となる
交換の基準となるのは土地の「評価額」です。土地の価格は、明確な数字が最初から決まっているわけではないので、その土地にいくらの価値があるのか、等価交換事業を始める際に「評価」して決定することになります。
土地の評価額が高ければ、それだけ完成した建物の持ち分が多くなりますが、安く評価されると、持ち分が少なくなってしまうのです。つまり土地の評価額が安くなるほど、ディベロッパー側にメリットがあるので、実際よりも安く評価されないように注意する必要があります。
とはいえ、評価のための協議が長引いてしまうと、それだけ着工が遅くなってしまうので、できるだけスムーズに評価額を決めることも重要です。不動産鑑定士など、客観的に判断してくれる存在を間に入れるなどの工夫をして、評価額がスムーズに決まるようにしましょう。
等価交換事業のメリット
土地を売って手放す場合や、自分でマンションなどを建てる場合と比べて、等価交換事業にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
譲渡税の「繰り延べ」ができる
等価交換事業は、土地を売って手放す場合と比べて、「譲渡税」の支払いを回避できるというメリットがあります。
土地を手放す際には、通常は譲渡税を払わなければなりません。しかし税務上の「交換の特例」に該当すれば、その支払いが将来に「繰り延べ」されます。
土地を交換したときではなく、将来的に土地や建物を「手放したとき」に譲渡税を支払えばよいことになるのです。つまり土地の交換後に、土地や建物を手放さなければ、譲渡税を支払う必要はありません。
等価交換事業の場合は、「土地」と「建物」という異なる種類の不動産を交換しているので、税務上の「交換の特例」には該当しませんが、「買換えの特例」というものがあるため、同じように譲渡税の「繰り延べ」ができるのです。
借金をせずに土地活用できる
等価交換事業では、自分で建物の資金を用意しなくて済むのもメリットです。土地にマンションなどを自分で建てて活用する場合、通常は多額のローンを組んで資金を調達します。しかし、等価交換事業ではそのような借金をせずに、建物の一部を取得できるのです。
ただし建物の一部しか取得できないので、自分の資金で建設した場合よりも利回りは少なくなりますが、借金をしない分、リスクが減るというメリットがあります。
プロに任せられる
ディベロッパーに建設事業を任せられるのも、等価交換事業のメリットです。自分でマンションなどを建設する場合、さまざまな手続きや事業計画が必要です。そのような面倒な手続きを、ディベロッパーに任せることができるので、時間や手間が省けます。
どのような建物にするか考えることもプロに任せられるので、収益の出る建物を作るために、自分で試行錯誤する必要がありません。ディベロッパーにお任せることで管理・運営等の手間が省けるうえに、プロの高い技術に頼れるという二重のメリットがあるのです。
住居として使いながら土地活用できる
等価交換事業によって得たマンションの部屋を得た場合は、さまざまな使い道に活用できます。複数の部屋を得た場合、自分でそのうちの1室に住みながら、他の部屋を賃貸にして家賃収入を得ることも可能です。
土地を売却するなどして手放してしまうと、そこに住めなくなることがありますが、この方法ならその土地に住み続けられます。
ディベロッパーよっては、仮住まいを手配してくれることもありますから、「住み慣れた土地から離れたくない」という人にも適した方法だといえるでしょう。
相続の際に分割しやすい
相続に備えて、「土地を分割しやすくする」ための方法としても等価交換事業を利用できます。
子どもが2人以上いるなど、土地の相続人が複数いる場合、その土地の分け方が問題になる可能性があります。
土地を子どもの人数で等分するとしても、道との接続の問題があったり、変形地だったりなど、土地によってはきれいに分割できるとは限りません。だれかが不公平になってしまい、もめ事の原因にもなり得ます。
等価交換事業を利用して、土地を複数のマンションの部屋に交換してしまえば、相続の際に「部屋ごと」や「床面積ごと」に分割できて、公平に相続しやすくなるのです。
等価交換事業の種類
等価交換事業には、土地の譲渡割合によって2つの種類があります。状況によって適した種類が異なるので、それぞれの特徴について確認しておきましょう。
全部譲渡方式
等価交換事業で契約する土地の全体を、一旦ディベロッパーに譲渡するのが「全部譲渡方式」です。そして、建物が完成した後に、土地の価格に応じた部分の「建物と土地」を取得します。
この方式のメリットは、一旦、全ての土地を手放すため、土地の名義人が複数いるとしても手続きがシンプルになり、トラブルの回避になることです。土地が複数人の共有名義になっている場合、建設の途中で名義人のだれかが破産したり、死亡したりすることによって、工事に支障をきたす可能性があります。
しかし、「全部譲渡方式」なら、土地全体の名義が一旦ディベロッパーに移動するため、このような複数名義による問題は発生しません。
ただし、土地と建物を「再購入する」という形になるので、不動産取得税や登録免許税などが課税されるというデメリットがあります。
部分譲渡方式
「部分譲渡方式」は、等価交換事業で契約する土地の一部、等価交換の割合に相当する部分だけを譲渡する方法です。この場合は、建物が完成した後に、「再購入」という形にはならないので、不動産取得税と登録免許税がかかりません。
前述のように土地が共有名義になっていたり、オーナーの破産リスクがあったりなど、特殊な事情がないかぎり、この「部分譲渡方式」を採用されます。
ただし、全部譲渡方式とは違って、最終的に土地と建物をどの程度の比率で共有するか、建設開始の「前に」決めておく必要があるのがデメリットです。
なるべく比率を大きくしたいオーナー側と、収益を出すためになるべく多くの比率を確保したいディベロッパー側との間で、協議が難航した場合、着工が遅くなる可能性があるのです。
