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民泊投資のメリット&用途

以前はグレーゾーンのビジネスとして手の出しづらかった民泊ですが、法改正により合法的に運営することが可能になり、土地活用の一つの方法として民泊を選択できるようになりました。

本記事では、民泊とはそもそもどのような土地活用法で、どんなメリット・デメリットや注意点があり、どんな土地が民泊に向いているのかといったことをお伝えしていきたいと思います。

民泊のメリット・デメリットとは?

民泊のメリット

使っていない家や部屋を活用できる

民泊はAirbnb(エアービーアンドビー)をはじめとした民泊仲介サイトに登録するだけで利用者を募集可能です。使っていない家や部屋を持っている方は、特に施設に大規模な投資をすることなく、すぐに活用することができます。

また、普段はアパートやマンションとして活用している部屋であっても、空室期間中は民泊として活用するといった方法もあるでしょう。

これから土地の上に建物を建てて活用していきたいという方は、ウィークリーマンション+民泊等、複数の活用法を組み合わせることを考えてみてもよいかもしれません。

観光客向けに運用できる

これまで、観光客向けの土地活用といえばホテルが主な活用法でしたが、ホテルの建築には巨額の資金が必要となるのに加え、建築後の経営の難度も高い活用方法です。

一方、民泊であれば一定の寝具等設備を整えればすぐに活用できてしまいます。

これを都心等で活用することで観光客向けの大きなビジネスとして育てることも考えられますし、地方で民泊経営することで観光客を取り込み、地域の活性や地方創生に貢献することも考えられるでしょう。

民泊物件として売却することもできる

民泊を運営するには、自治体の許可を得る必要がありますが、一度許可を得た物件は売買後も引き続き利用できます。

民泊の許可は自治体ごとにその内容が異なり、場所によっては許可取得の敷居が高いこともありますが、そうしたエリアで許可を取得しておけば、自分で運営することもできますし、将来は民泊許可付き物件として売却することもできます。こうすることで、他の物件と差別化することにもつなげられます。

民泊のデメリット

利用者のモラルが低いこともある

賃貸アパートやマンションの場合、入居時に入居審査を行いますが、民泊でアプリを通して利用者を募集する場合、そうした審査は行われません。

ずっと住むわけではありませんが、利用者によっては居室内でタバコを吸ったり、トイレを汚く利用したり、大量のゴミを残したまま退室したりといった問題が起こることがあります。

部屋の中に注意書きなどしておくことも大切ですが、必ずしも利用者がそれを守るとは限りません。

外国人観光客との文化の違いへの対応

民泊の利用者の多くは外国人観光客であり、外国と日本との間に文化の違いがあるため対応への注意が必要です。タバコやトイレ、ゴミの放置等、利用者としては特に悪気もなくても、日本の常識とは異なる使い方をする可能性があるのです。

また、所有している部屋の1室だけ民泊として利用するようなケースでは、日本に旅行できて羽目を外し、大声で騒いで他の部屋の入居者との間でトラブルを起こすといった可能性もあります。

もちろん日本人の利用者でも同様のトラブルなどは起きる可能性はありますが、国が異なるという「違い」配慮するようにしましょう。

営業日数に上限がある

民泊を運営するには自治体の許可を得る必要があり、許可の内容にはいくつかありますが、この内、一般的な民泊新法による許可を得る場合、年間180日までという営業日数の上限を守る必要があります。

1年の内半分程度までしか民泊として運営できないため、収入を伸ばしにくい仕組みになってしまっているのです。

夏休みや年末年始、春休みの時期等休暇シーズンに積極的に民泊として活用するのに加え、残りの半年分の日数を他の方法で活用するといった工夫が求められます。

民泊経営の注意点

ゴミの分別に関する注意点

外国人観光客ということもあり、文化の違いに気を付けるべきということはすでにお伝えしました。

そうした文化の違いの中でも大きなものに、ゴミの分別の問題があります。日本に住んでいれば、ゴミを分別することは当たり前のことですが、例えば中国人の場合、一般的にゴミを分別しないことから、中国人が利用する場合にはゴミが分別されていない可能性があります。分別されていないゴミをそのまま出すわけにはいかないので、オーナーがゴミの分別作業をする必要もあるでしょう。

注意書きをつけたり、管理会社に任せたりといったこともできますが、前者の場合、利用者が必ずしも確認するとは限らず、また後者の場合は費用が増えて利益を圧迫してしまいます。民泊経営をする場合には上記のようなことに十分注意する必要があるといえます。

宿泊者名簿をつける必要がある

民泊では宿泊の前に宿泊者の本人確認を行い、宿泊者名簿をつける必要があります。また、作成した宿泊者名簿は3年間保管しなけばなりません。利用者の個人情報を管理していると自覚を強く持ち、情報が漏れてしまわないように注意しましょう。

民泊に適した土地条件とは?

民泊は土地活用として一般的なアパート・マンション経営と同じように立地が重要なポイントとなります。ただし、民泊の場合は観光客がターゲットとなるため、主要な観光地から近いエリアに物件を持つことを意識する必要があります。

逆に言えば、観光地から近く、利用が見込めるのであればアパート・マンション経営は難しい立地でも民泊経営では利益を見込める場合もあります。

また、民泊の場合ホテルや旅館といった宿泊施設が競合相手となるため、近隣にどのくらいの宿泊施設があるのか、またその宿泊料はいくらで設定されているのかといった部分の調査が必要となります。

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