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駐車場投資のメリット&用途

土地活用で駐車場投資を行うには?どんな土地が適している?

休眠地となっている土地を用いて行う不動産投資として、駐車場投資は人気のある方法のひとつです。その主な理由として、ひとつは、いわゆる少子高齢化が進んでいることにより、賃貸マンション・アパート経営が、以前ほどには芳しい状態ではなくなりつつあることが挙げられます。もうひとつは、更地の状態から賃貸マンション・アパートを建設しようとする場合、決して安くはない建設費用(物件の規模や工法などにもよりますが、数千万円単位)がかかりますが、駐車場の場合、大規模なパーキングビルでも建設しない限りは、初期費用は格段に安く済みます。まずは投資として駐車場経営を行うにあたっての基礎知識を確認していきましょう。ひと口に駐車場経営と言っても種類があり、大きく分けると、いわゆるコインパーキング投資と言われる時間貸しタイプの駐車場と、月極と呼ばれる、自宅に駐車場のない個人や、敷地内に駐車スペースのない企業向けなどに貸し出されるタイプがあります。それぞれにメリット・デメリットがあり、適した立地も変わってきますので、注意が必要です。具体的に見ていきましょう。

駐車場投資のメリット・デメリットとは?

メリット
  • 一番のメリットは少ない初期投資ではじめられ、ローリスクであることです。駐車場の運営をサポート会社に頼めば初期費用ゼロからの投資ができるので、比較的手軽に挑戦できる方法といえます。住宅と違って狭い土地や変わった形をした土地でも経営できるため、利用できる土地が多いのも魅力。少し手を加えるだけで良く、事業スタートまでだいたい1ヶ月ほどしかかかりません。住宅投資のように間取りや構造を考えたりリフォームしたりする手間がないうえ、経営がうまくいかなかったときも撤退しやすい利点があります。
デメリット
  • 不動産投資と比べてみると、税金の負担が大きく土地の利用率としては効率の悪い面があります。賃貸住宅経営の場合、土地は「住宅用地」として扱われ、優遇処置により固定資産税や都市計画税は減税対象。一方、駐車場として利用する場合、そのような優遇がないので税金は満額請求となります。また、一般的な平面駐車場だと土地を立体的に利用することができません。同じ土地で10階建ての賃貸住宅経営をするほうが、土地の利用効率としては高い面があります。

月極駐車場の場合

メリット
  • 所有している土地を月極駐車場として活用する場合、初期費用は少なくて済むというのが大きなメリットになります。時間貸し駐車場のように精算機や跳ね上がり式のゲート、プレート版装置などの設備を設置する必要もなく、また地面のアスファルト舗装も必須ではありません。また時間貸しとは異なり、生活に密着した利用がメインとなるため、一定期間の契約継続が期待でき、ひいては安定した収入が見込めます。
デメリット
  • コインパーキングと比べると、時間当たりの単価収入はどうしても低くなってしまいます。また賃貸向けアパートやマンションを建設した場合とは異なり、固定資産税の減税措置などは用意されていません。もうひとつ、土地オーナーが自ら経営を行う方式の場合には、集客や管理、無断駐車やトラブル対応などをこなす必要もあります。

時間貸し駐車場の場合

メリット
  • いわゆるコインパーキングを運営している会社に、オーナーが所有する土地を貸し出すという方式が一般的です。それゆえ、オーナーとしては特に何もする必要はなく、賃料収入を得ることができます。トラブル対応なども業者に任せられます。
デメリット
  • 業者によっては、利用率に応じた出来高払い方式とする場合もあり、利用率が上がればその分収入も増えますが、空車の場合にはリスクが高まるので、その点は注意が必要です。 また専用機器やアスファルト舗装などの初期費用が必要となります。契約の段階で、土地オーナーに初期投資の費用負担を求める業者もあれば、オーナーへの賃料報酬から初期費用分を差し引くといった方式の業者もありますので、事前に確認しておくべきです。

駐車場経営の注意点

駐車場経営は立地で決まる

利益を生む駐車場を経営するには立地選びが重要になります。月極駐車場にするのかコインパーキングにするのかでも、最適な立地は変わるでしょう。それを見極めながら経営する必要があります。月極なら周辺に駐車場のない大型マンションがあるエリア、コインパーキングなら商業施設や商店街があるエリアなど周辺環境を観察して運営していきましょう。

稼働率8割で想定しておこう

投資全般に言えることですが、収益の予想を高く見積もりすぎてしまうと経営に行き詰ってしまいます。売上はやや保守的に計算しておきましょう。常に駐車場が満車の状態で稼働するとは限らないため、稼働率8割ほどの場合を想定しておくのが最適です。管理会社にお願いすると、好条件でのプランを出される可能性があるので、リスクも考えて必要な利益が得られるか判断することが大切になります。

実質利回りに注目しよう

利回りとは「投資した金額に対してどの程度の収益が得られるか」を示す数値です。いくつか計算方法がありますが、駐車場経営で意識したいのは実質利回りと呼ばれるもの。『(年間収入-諸経費)÷総投資額×100』で算出できます。駐車場投資の平均的な利回りは4%ほどだと言われているので、参考にしてみてください。

周辺の相場も確認しておくべし

好立地で順調に駐車場を経営しはじめても、ある日近隣に安い駐車場ができると収益を奪われてしまう可能性があります。それを防ぐためには、前もって周辺の相場を確認しておくことが重要。ある程度相場に合わせた料金設定を行なうことで、自分のところよりも格安の駐車場ができるのを防げます。

駐車場投資に適した土地条件とは?

車の往来がある道路沿いが望ましく、乗り入れできる搬入スペースも必要

月極駐車場の場合であれ、時間貸し駐車場の場合であれ、利用者が見込める立地であることが大前提となります。それこそ、周囲が田畑や山林という場合には、別の投資方法を検討した方がよいでしょう。車の往来が多いということは、道路(できれば大きな通り)と乗り入れができるだけのスペースが必須です。

その上で、月極駐車場と時間貸し駐車場のどちらに適しているかを、キチンと見極める必要があります。例えば、住宅地であれば月極の方がよい場合もありますが、大規模分譲地などでは初めから駐車場を備えた住宅も多いため、むしろ時間貸し駐車場の方が適しているという場合もありえます。逆に繁華街では時間貸しとイメージしがちですが、企業や商店、飲食店向けに月極というやり方も考えられます。どちらがよいのか、的確な判断が求められるのです。

駐車場投資の土地条件と近い投資手段としては『トランクルーム投資』が挙げられます。『トランクルーム投資』は限られた土地の中で自由度の高い運用をすることができ、近年需要が高まっている市場です。

成長市場『トランクルーム投資』のメリット&業者比較

初めての「駐車場投資」成功or失敗の分かれ道

駐車場投資にも、リスクとリターンはつきもの。起こりがちな失敗について前もって予習しておくことで、回避に役立ててください。

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