借地の節税効果とは？

借地により高い節税効果を得られることをご存知でしょうか。本記事では、借地の節税効果について具体的なシミュレーションを交えながら解説していきます。

借地の収益

土地活用の方法として借地を選ぶ場合、土地を借りた人が土地の上に建物を建てる場合、基本的には借地借家法の適用を受けるため、30年以上の契約期間を定めて契約を結ぶ傾向にあります。

借地借家法の適用を受ける場合、借地人の権利が強く保護されます。具体的には、土地オーナー側から借地契約の解約(更新拒絶)の申し入れの際には、正当事由が求められ、それがない場合には認められないということになります。

このため、一度貸してしまったら数十年間返ってこない可能性があり、所有権を持っているのにも関わらず自由に使えないということになってしまいます。

なお、土地を貸したときに得られる借地料は、もちろん土地オーナーと借地人とで納得した価格で設定することになりますが、その相場は概ね固定資産税の3倍程度とされています。

例えば、年間の固定資産税の負担額が8万円程度であれば、借地料の相場は24万円程度。

つまり月額2万円程度になります。とはいえ、実際には固定資産税8万円を支払う必要があるため、実質負担額は年間16万円、月額1.3万円程度となります。

土地を貸した場合、その土地の相続税の計算上、通常の土地より低い評価を受けることができます。

自宅のための土地など、自分で土地の上に建物を建てている場合、その土地のことを「自用地」と呼びます。

一方、第三者に土地を貸し、第三者が土地の上に建物を建てている場合、その土地は「貸宅地」と呼ばれます。

貸宅地は、他人に貸しているため自由に使えない分、自用地より低い評価となります。具体的には、

以下の計算式で評価額を求めることになります。

貸宅地の評価額=自用地の評価額×(1-借地権割合)

なお、借地権割合はエリアによって異なります。

ここでは、自用地としての評価額が1,000万円、借地権割合が7割の場合で計算してみましょう。

1,000万円×(1-70%)=300万円

つまり、この土地の評価額は相続税の計算上300万円と計算することができ、自用地として所有しているのと比べて700万円も節税効果を得ることができるのです。

ただし、貸宅地でも、借地契約の内容は「定期借地権」だった場合、上記の計算とは異なる方法で評価額が計算されます。

借地借家法では、借地人の権利が強く、土地オーナーから更新拒絶の申し入れをするには正当事由が必要な旨をお伝えしました。

こうした、土地オーナー側からの問題を解決したのが定期借地権です。定期借地権とは、あらかじめ借地期間を定めておき、その期間が経過した場合には自動的に契約が解除されるというものです。

定期借地権には、以下の3つの借地権があります。

それぞれ利用できる条件や借入期間が異なるため、目的に沿った契約を選ぶことが大切です。

貸宅地は土地を自由に使えない分、相続税の計算上大きな節税効果を受けられることをお伝えしました。

一方、定期借地権はあらかじめ定めた期間が過ぎた後は確実に自分で利用できることから、通常の借地権と比べると節税効果は低くなってしまいます。

一般的な借地権の評価額は自用地の3割となる計算でしたが、定期借地権の評価額はこれよりやや高く評価され、その評価額は3割～4割程度となるのが一般的です。

定期借地権の評価額の計算は、その借地権の残存年数によって減額割合が異なります。

相続発生時点で残存年数が多く残っている場合には大きな減額を受けることができますが、残存年数が短い場合にはあまり大きな減額は期待できません。

これは、残存年数が短ければ、相続後残存年数経過後にすぐにその土地を自分用のものとして利用できることが原因です。

一般的な借地権だと、一度貸してしまうといつ返ってくるか分からないという不安があります。

このため、定期借地権を利用すると、将来的に土地を活用していけるというメリットはありますが、一方で相続税の計算上、一般的な借地権と比べて節税効果が薄くなってしまうのです。

相続税対策として借地を考えている場合、一般的な借地権と定期借地権の評価方法の違いを理解した上で判断するようにしましょう。

もちろん、相続してすぐに相続人が自分のために土地を使えるということは、相続税の節税効果以上のメリットが大きいと感じるかたもいらっしゃるでしょう。

それぞれの状況に応じて適した方法を選ぶようにしてください。

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