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40坪の土地活用の方法と注意点

40坪ほどの土地は、どのような活用方法が可能なのでしょうか。考えられる7つの活用方法について、詳しく解説します。

40坪の土地活用のアイデア7つ

40坪の土地は、さまざまな方法での活用が可能です。7つの活用方法を「メリットとデメリット」「どのような土地に適しているか」などの情報を交えながら解説します。

1.月極駐車場・コインパーキング

40坪の土地なら駐車場としての利用もできます。変形地でも、駐車台数を多く確保して、出入りやしやすいように工夫できれば、駐車場として十分に機能するでしょう。基本的に駐車場としての土地活用には「コインパーキング」と「月極駐車場」の2種類があります。

「コインパーキング」は、ニーズの高いエリアなら月極駐車場よりも収益を上げられるメリットがありますが、精算機やゲートなどに初期投資が必要です。ただしコインパーキングの管理会社に土地を貸すという形式なら、精算機などの設置費用は負担せずに済むケースもあります。一方の「月極駐車場」は、舗装さえ必須ではないので、初期投資が少なくて済むというメリットがありますが、収益性は低くなるのがデメリットです。

周辺のニーズなどをよく検討して、どちらのタイプが適しているかを選びましょう。

2.アパート・マンション

40坪の広さがあれば、アパートやマンションを建設して、家賃収入を得るという土地活用が可能です。アパートやマンションは収益性が高く、固定資産税や相続税などの節税効果が高いというメリットがあります。

ただし、初期投資額が大きく、将来的に土地を他の用途に活用することが難しくなるのがデメリットです。空室リスクをできるだけ避けるため、その地域にアパートやマンションのニーズがあり、十分な入居者が集まるかどうかを確認しましょう。

3.戸建賃貸

40坪の土地なら、「戸建住宅」の賃貸という選択肢もあります。アパートやマンションよりも戸建住宅の方が、間取りなどの設計を工夫しやすいので、変形の土地に対応した住宅を造りやすいのがメリットです。

周辺の環境について検討し、ファミリー層が多いエリアなど、一定のニーズが見込める場合は、アパートなどの集合住宅よりも収益が見込めるかもしれません。

将来的に自宅として使ったり、家族の住む家にしたりなど、アパートやマンションよりも使い道が多いのもメリットもあるため、「売却しやすい」という特徴もあります。

戸建住宅の主なターゲットであるファミリー層は、長期的に住んでくれる傾向もあり、稼働率が高くなる傾向にあります。ただし、空室になった場合に、アパートなどの集合住宅と比べて、入居率が一気に減ってしまうというリスクには注意が必要です。

4.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、その土地に建てた物件に自分で住みながら、建物の一部を賃貸に出して家賃収入を得るという方法です。土地の形に合わせて、さまざまな構造や間取りが考えられるので、40坪の土地でも十分に建設できます。変形の土地でも対応可能です。

アパートやマンション、戸建賃貸の場合と同様に、ニーズがあって入居者の見込みがあるかどうかをよく検討する必要があります。また、普通の戸建賃貸とは異なり、自宅と同時に建設できるのがメリットです。適切な計画を立てることができれば、家賃収入だけで毎月のローンを返済することもできるでしょう。

空室になった場合には、二世帯住宅として活用するなど、使い道が複数あるのも魅力のひとつです。

5.貸し店舗・事務所

40坪の土地なら、「店舗・事務所向けの建物」を造って、賃貸に出すという選択肢もあります。駅前や車通りの多い道路沿いの土地など、人通りが多く、さまざまな業種の入居者が見込めるエリアに適した活用方法です。

ラーメン店やクリーニング店など、40坪の土地でも十分に営業できる業種はいくつかありますが、そのエリアでニーズのある業種を想定した建物を造る必要があります。住宅と比べて、店舗・事務所向けの物件は家賃を高く設定しやすいため、収益性が高いのが特徴です。

とはいえ業績が悪化すると退去してしまうリスクがあるため、住宅よりもリスクは高いとされています。また、他の使い道が少ないという点でも、アパートや戸建住宅と比べてリスクの高い活用方法です。

リスクを回避する方法について十分に検討した上で選択する必要があります。

6.太陽光発電

40坪の敷地があれば、太陽光パネルを設置による活用も可能です。郊外エリアで、周囲に高い建物がなく、日当たりが良い場所であれば安定した発電が見込めます。

太陽光発電による電力は、「固定価格買取制度」によって、スタートから20年間は同じ価格で買取ってもらえることになっており、長期的な収益の計算がしやすいのがメリットです。また、維持・管理の手間がほとんどかからないという魅力もあります。ただし、災害によって太陽光パネルが破損するリスクや、周辺に高い建物ができて日当たりが悪くなるリスクなどについては十分に検討し、備えておくことが大切です。

7.事業用に土地を貸し出す

これまで見てきたように、40坪の土地は使い道が豊富なので、土地を「借地」にして賃貸料を得るという活用もできます。借地にはいくつかの契約形態がありますが、事業用に貸し出す「事業用定期借地権」という形式での契約なら、期間を短く設定可能です。

契約期間が長いと、将来的に土地を他の用途に使いたくなっても、すぐには活用できなくなるデメリットになります。「事業用定期借地権」であれば、最短10年で契約が満了するように設定できるので、短期間で自分のもとに土地が戻ってくるように契約できるのです。

住宅用ではなく「事業用」として貸し出すので、賃料を高く設定しやすいというメリットもあります。

40坪の土地活用の注意点

40坪の土地活用について、いくつかの方法を紹介しましたが、どれを選ぶのかを検討する際の注意点が2つあります。

1.リスクとリターンのバランスを考える

どの採用方法を選ぶか検討する際には、リターン(収益性)とリスクのバランスをよく検討しましょう。アパートなど「建物に投資する方法」と、駐車場など「建物に投資しない方法」の両方を紹介していますが、両者にはリスクとリターンという点での大きな違いがあります。

建物に投資する場合、初期投資が大きくなることでリスクが高くなりますが、収益性が高くなる傾向があります。

一方、建物に投資しない場合は、すぐに他の用途に軌道修正しやすいという点でリスクが抑えられますが、収益性が低くなるのが特徴です。これは暫定利用とも呼ばれ、他の用途に使うまでの暫定的な土地活用としても利用されます。暫定利用の場合は、固定資産税をまかなう程度に収益が出ればよいという考え方もできるでしょう。

2.法規制を確認する

40坪の土地は活用方法の選択肢が多いとはいえ、「活用方法を自由に選べる」わけではありません。「法規制」に違反しないかどうかの確認が前提です。アパートや戸建住宅、貸し店舗などの建物に投資する土地活用については、「都市計画法」に違反しないかを確認する必要があります。

例えば、都市計画法の「市街化調整区域」に該当する土地には建物を造ることができません。「低層住居専用地域」など、建物の高さに制限があるエリアもあります。

そして「建築基準法」の確認も必要です。建ぺい率や容積率などの基準を満たした上で、収益性の高いアパートやマンションを建てられるかどうかを確認する必要があります。

今ある土地に最適な活用法は?条件から逆引きできる土地活用検索はコチラ
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