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賃貸経営・マンション投資の節税法とは?

賃貸経営は所得税や住民税、固定資産税・都市計画税、住民税などさまざまな税金がかかります。

取り扱う金額が大きい分、納税額も大きくなるのですが、賢く運用することで、節税に繋げながら賃貸経営をうまくいかせるコツの一つだといえます。

本記事では、賃貸経営における節税についてどんな方法があるかや、賃貸経営の節税における注意点などお伝えしていきます。

賃貸経営で節税できる税金にはどんなものがある?

まず、賃貸経営で節税できる税金について見ていきましょう。

所得税と住民税

賃貸経営において、毎年の家賃収入は不動産所得として、不動産を売却したときは譲渡所得として計上し、所得税と住民税を納める必要があります。

不動産所得においては、家賃収入を安く抑え、経費を多く計上することで毎年の税金を安く抑えることができます。

また、サラリーマンの給与所得など、不動産所得以外に所得がある場合には不動産所得がマイナスとなった場合に、給与所得など他の所得から差し引く損益通算を利用できるようになっています。

例えば、給与所得で500万円、不動産所得でマイナス200万円だった場合、その年の所得を300万円として税金の還付を受けることができるのです。

一方、譲渡所得の場合、マイナスになっても不動産所得のように他の所得から差し引く損益通算はできません。

譲渡所得においては、不動産の所有期間によって税率が変わるため、税率が低くなってから売却し、減価償却をいくら計上できるか把握しておくことで、できるだけ安い納税額となるよう計算するといった節税法として考えられます。

固定資産税と都市計画税

活用していない土地を持っている場合は、土地の上に賃貸アパートや賃貸マンションを建てることて固定資産税や都市計画税の節税が可能です。

固定資産税や都市計画税は、不動産の所有者に対して課されます。ですが、土地の上に居住用建物が建っている場合、固定資産税において最大で6分の1に、都市計画税において最大で3分の1に軽減できる住宅用地の特例というものがあります。

毎年30万円かかるようなケースでも、最大で5万円程度まで安くできるのですから、高い節税効果があるといえるでしょう。

相続税

賃貸経営をしていることで、相続税の節税効果を得ることもできます。

相続税の計算上、不動産の価値は土地部分は「相続税路線価」で、建物部分は固定資産税評価額で計算されます。

相続税路線価は、贈与税や相続税の計算のために用いられるもので、実勢価格(実際の取引価格)の8割程度に定められるという特徴があります。

また、固定資産税評価額は固定資産税の計算などに用いられ、実勢家格の7割程度が目安です。

仮に1億円のマンションを購入するとした場合、土地部分であれば8,000万円程度、建物部分であれば7,000万程度の評価で済むため、この差額分が節税効果となります。

また、賃貸経営の場合、貸家や貸家建付地の評価からも節税効果を得られます。賃貸アパートや賃貸マンションのように、第三者に貸している資産は、自分で使用してない分、低い評価を得られるのです。

具体的には、建物部分は貸家として3割減、土地部分は貸家建付地として1~2割程度(地域により異なります)となります。さらに、被相続人(亡くなった方)と相続人が同居していたなど一定の要件を満たせば、小規模宅地等の特例の適用を受けられます。

この特例の適用を受けることで、賃貸経営の場合は200㎡部分まで最大で50%の軽減が可能。これら全てについて、重複して軽減効果を得られるため、賃貸経営は相続税において非常に高い節税効果を得られるのです。

賃貸経営の節税には減価償却の理解が欠かせない

減価償却とは、賃貸アパートや賃貸マンションの購入に充てた費用を、耐用年数に応じて毎年経費として計上できるというものです。

例えば、1億円で購入したマンションの耐用年数が30年であれば、毎年300万円ずつ経費として計上可能です。

減価償却費のすごいところは、毎年の税金の計算において、「実際に負担していないのに経費として計上できる」ことです。

もちろん、1年目に支払っている費用なので本当に意味で負担していないわけではありませんが、1年毎に区切ってみると、その年は負担していないのに経費とできるのです。

これにより、手元には利益が残っているのにも関わらず、会計上は赤字といったことが可能となります。

青色申告特別控除も活用しよう

減価償却と同じく、賃貸経営において活用したいものとして青色申告特別控除があります。

青色申告特別控除とは、複式簿記による方法で帳簿を備え、確定申告することで、その見返りとして最大65万円の特別控除を得られるものです。

こちらも、減価償却と同じく実際には支払ったわけではないものを経費とできるため、実際には黒字だけど会計上は赤字ということが可能となります。ただし、青色申告特別控除を利用するには事業的規模である必要があります。

節税目的だけで賃貸経営するのは危険

賃貸経営において、所得税や住民税、固定遺産税・都市計画税、相続税などさまざまな面で節税効果を得らえることを確認しました。

しかし、賃貸経営を、単に節税効果が得られるからといって始めるのは問題があります。賃貸経営において節税効果を目的に始めることの危険性を見ていきましょう。

経営はうまくいっている方がよい

サラリーマンの方の中には、賃貸経営において不動産所得をマイナスにして給与所得から還付を受けることを目的としている方もいますが、これは本末転倒です。

損益通算できるということは不動産所得が赤字であり、これは経営がうまくいっていないこととイコールだからです。賃貸経営に取り組むのであれば、黒字経営を目指し、できるだけよい事業成績を残すことを心がけましょう。

特に、賃貸経営の規模をさらに拡大していのであれば、赤字になることだけは避けたほうがよいでしょう。

建物には固定資産税がかかる

建物を建てた土地において、住宅用地の特例の適用を受けたとしても、建物部分は固定資産税がかかります。そのため、実際には建物を建てた後の固定資産税・都市計画税の方が高くなるケースが多いはずです。

もちろん、建物を建てることで賃貸収入を得られるわけですが、単に固定資産税の節税目的だけで賃貸経営は避けるべきでしょう。

相続において不動産はトラブルに発展しやすい

相続税の計算上、賃貸アパート・マンションは高い節税効果を期待できますが、相続において、不動産はトラブルの元となる傾向にあります。それは、不動産が現金のようにきれいに分割できないため、相続人間で不公平になってしまうためです。

また、相続税目的で賃貸経営を始めたのにも関わらず、相続した人が賃貸経営をうまくかじ取りできず、大きな借金を抱えてしまう可能性もあります。

単に相続税の節税目的で始めるのではなく、相続人が相続後もしっかり賃貸経営に取り組んでいけるか、よく見極めた上で始めることが大切だといえます。

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