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コンビニ投資の節税法

土地活用の方法としてコンビニ投資がありますが、コンビニ投資はどのような土地活用法で、節税にどのような効果があるのでしょうか?

本記事では、コンビニ投資について節税法や利益を上げる方法についてご紹介していきます。

コンビニ投資の2つの方法

まず、コンビニ投資には以下の2つの方法があります。

リースバック方式とは、土地オーナーが自己資金でコンビニの店舗を建築したうえでコンビニ業者へ賃貸する方式です。

土地オーナーは建築費用を負担する必要がありますが、高い収益を得ることができます。

一方、事業用定期借地方式とは、土地オーナーがコンビニ業者へ土地を貸す方法です。

土地オーナーは建物の建築費用を負担する必要がありませんが、その分収益は小さくなってしまいます。

コンビニ投資の節税法

コンビニ投資で事業者に土地や建物を貸した場合、その賃料は不動産所得として計上することになります。

リースバック方式で建物を建てた場合は、建物の耐用年数に応じて減価償却など受けることができるため、これらを計上することで所得税や住民税の節税効果を得ることができます。

また、不動産は相続税の計算上、現金と比べて節税効果を期待できます。

ここでは、コンビニ投資における所得税・住民税と相続税の節税効果についてお伝えしていきます。

所得税・住民税の節税効果

先述の通り、コンビニ投資で得られた賃料は不動産所得として計上し、その所得に対して所得税と住民税が課されることになります。

不動産所得は給与所得等と同じく総合課税のため、仮に不動産所得あ赤字となった場合、給与所得等と損益通算することができます。

コンビニ投資で不動産所得を計算する場合、家賃を収益として計上する一方、固定資産税や減価償却費を経費として計上できる他、青色申告特別控除を利用できます。

減価償却費とは、建物についてその耐用年数に応じて建物の劣化分を経費として計上できるもので、例えば耐用年数25年の建物を1億円かけて建てた場合、1億円÷25年=400万円といった形で計算し、計上できます。

減価償却費は初年度に負担するものの、次年度以降は実際に負担していないのにも関わらず経費として計上できるもので、実際には利益が出ているのにも関わらず会計上は赤字といった形にできるため、高い節税効果を期待できます。

また、青色申告特別控除は複式簿記による方法で帳簿を補完し、確定申告した場合に最大65万円の還付を受けられるもので、こちらも実際に負担していないのにも関わらず利益から差し引けます。

例えば、コンビニ経営で毎年30万円の家賃収入を得た場合、年間360万円の収益に対して税金が課される事になりますが、仮に減価償却費を400万円計上できるとすると、この年の不動産所得は(他に不動産所得がない場合)40万円の赤字となります

不動産所得は給与所得など他の所得から損益通算できるため、給与所得から40万円差し引き、税金の還付を受けられることになります。

相続税の節税効果

また、不動産は相続税の計算上、高い節税効果を期待できます。

これは、相続税の計算上、土地は相続税路線価、建物は固定資産税評価額で評価を行いますが、相続税路線価は実勢価格の80%程度、固定資産税評価額は実勢価格の70%程度を目安に定めることにされていることが要因です。

つまり、1億円かけてコンビニ投資用の建物を建てた場合、相続税の計算上その建物の評価額はおおよそ7,000万円低度と評価され、それだけで3,000万円分の節税効果を期待できるのです。

コンビニ投資を成功させるには?

特にリースバック方式で賃貸を始める場合、自分で運営しないとはいえ、「コンビニを建てて長く事業を継続できるか?」をよく検討することが大切です。

仮に、建物を建てたのにも関わらず事業がうまくいかないようであれば、賃貸中は家賃を受け取れていたとしても、一度撤退してしまうと次のテナントを探すのが難しくなります。 ま

た、コンビニ用の建物は他の用途へ転用することが簡単ではありません。

こうしたことから、実際に建物を建てる前にはニーズの調査や競合調査などしっかり行っておくことが大切です。

具体的には、半径〇m以内にどのくらいの人が住んでいて、近隣のスーパーやコンビニなど競合する建物までの距離はどのくらいか、メインのターゲットは誰なのかを想定しておくとよいでしょう。

仮にロードサイド店舗としてコンビニ投資を始めるのであれば、十分な量の駐車場を確保できるだけの土地の面積があるかどうかも重要になるでしょう。

これらの調査は、事業者の方でも行いますが、リースバック方式の場合お金を出すのは土地オーナーです。

任せっきりになることのないよう、しっかり調査しておくことが大切です。

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