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実家を処分する方法にはどんなものがある?

住む人がいない実家を処分したいが、どのような手続きが必要なのかわからないと悩んでいる方は少なくありません。実際に、実家に人が住む予定がなく処分を考える方は増えてきています。実家を処分する方法は売るだけでなく、活用するという選択肢も選ぶことが出来るのです。ここでは、実家の処分方法について具体的に解説していきます。

相続した実家を処分する場合に必要なこと

相続してから実家を処分する場合、以下の2つのポイントに気を付けなくてはいけません。

1.相続登記

相続した実家を処分する場合、何の手続きもなしにすぐに売却することはできません。誰が実家を相続するのかをまず決めなくてはいけないのです。そして、故人の名義になっている実家の登記を相続人の名義に変更する手続きを行う必要があります。この手続きが「相続登記」です。

相続登記には3つのケースがあります。

相続登記に必要な書類は「登記申請書」や「被相続人の戸籍謄本(除票)」、「被相続人の住民票除票」など。それぞれのケースごとに必要となる書類も異なります。手続きが難しく感じる方は、その道のプロである司法書士に依頼するのも良いでしょう。

相続登記に必要な費用は、用意しなければいけない書類の発行手数料(1部300円~750円程度)と申請時の登録免許税。不動産の固定資産評価額の0.4%の費用が掛かることになります。また、司法書士に依頼した場合は追加で5万~10万円程度かかります。

2.多額の税金がかかる可能性

買った時の価格よりも高く売れた場合には所得税や住民税が課されます。しかし、両親が購入した家や先祖代々の土地の場合には購入価格を証明するものがないケースもあります。購入価格がわからない場合には、売却価格の5%で取得したものとみなして税金を計算します。このケースだと、一般的な場合と比べて課税額が高くなる可能性があるため、できる限り購入価格を証明できる売買契約書などを探しておくのがおすすめです。

また、空き家になった実家を相即して売る場合、一定の要件を満たすことで3,000万円の特別控除を受けることが出来る制度も利用できます。期限は令和5年12月31日まで。詳しくは国税庁の「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」をご覧ください。

相続前に実家を処分する場合に必要なこと

相続する前に子供が親名義の実家を処分するケースも徐々に増えてきています。相続前に実家を処分する理由としては親と一緒に同居を始める、親が介護施設に入居する、面倒な不動産手続きを代わりに取り進めるなど様々考えられるでしょう。

気を付けなくてはいけないのが、たとえ家族であったとしても子供が親名義の家を売却する場合には「代理人」になるための手続きが必要だということ。代理人には「任意代理」と「法定代理」の2種類があります。この2つの違いについて解説していきましょう。

代理人として売却する任意代理

任意代理というのは、親の代わりに代理人として売却手続きを進めることができるものです。具体的には、親から委任状をもらい代理人として認定されます。親名義の不動産を売却する場合、この方法が最も簡単であるといえるでしょう。実家を売却するために必要なのは、委任されていることを委任状によって明確にしておくこと。親が遠方に住んでいたり、病気などで契約に立ち会えない場合にこの委任状が使われることになります。また、代理人である子供が実家を売却した場合の収入はあくまでも親のもの。そのため、税金が課されるのは、代理人ではなく親になります。

売却意志を示せない場合に利用する法定代理

親が認知症などによって実家の売却意志を示せない場合、委任状にサインしてもらっても意味のないものになります。こういった場合に利用するのが「成年後見制度」。認知症などで財産管理能力を失ってしまった人の財産を保護するために生まれた制度です。

成年後見制度には「法定後見」と「任意後見」の2つの種類があります。

法定後見人は家庭裁判所の決定によって成年後見人を選任することになるため、必ずしも親族が選任されるとも限りません。弁護士や司法書士が選ばれるケースもあります。

成年後見人の主な職務は主に本人の医療費・税金の支払い管理、介護サービス利用契約、診療、財産管理などです。逆に、戸籍に関する契約の変更や遺言書の作成、医療行為への同意などはできません。実家の処分を行う場合は裁判所に許可を得る必要があります。

実家を処分せず活用する

空き家になってしまう実家の維持費がネックになり、処分を考えている方であれば、実家を手放さずに活用するという方法もあります。いくつかその活用方法を紹介するので参考にしてみてください。

1.実家を建て替えずに貸し出す

実家を処分せずに賃貸物件として貸し出すという方法をとれば、家賃収入を得ることが出来ます。家賃収入を得られるということだけでなく、人が住むことによって建物の痛みを防げるといったメリットもあります。

築年数の経過した一戸建てはなかなか借主が見つからない場合もあります。駅から近い立地、人気の住宅街、周辺環境が良いなど条件の良い物件でない限り自分が納得できる家賃で貸し出すことは難しいと考えたほうが良いでしょう。人気の条件がそろっていない物件の場合リフォームをするのも良い方法ですが、家賃と割に合わず損をする可能性もあります。

マンションの一室が実家の場合は一戸建ての実家に比べ、立地が良ければ多少築年数が古くても借主が見つかりやすい傾向にあります。リフォーム費用はもちろんのこと、毎月の管理費や修繕積立金などの維持費も考慮したうえでよく検討する必要があるでしょう。

実家を貸し出す場合は管理や契約手続きの手間を考えると管理会社に委託するのがおすすめです。入居者の募集から契約手続き、賃料の回収、建物のメンテナンスまでトータル的にサポートしてもらえます。管理会社によって得意とするエリアや物件は異なるため、事前によくリサーチしたうえで依頼する管理会社を決めるのがおすすめです。

また、空き家を活用する場合自治体の「空き家バンク」を利用するのも良い方法です。空き家バンクとは、空き家の賃貸や売却を希望する所有者から提供される情報を集め、空き家を利用したい人向けに紹介するという便利な制度です。空き家バンクに登録しておくことで、お金をかけずとも空き家を求める人向けに無料で情報を発信できます。また、空き家バンクでは自治体によって異なる補助金制度が用意されているため、そちらを利用してみるのも良いかもしれません。建物の改修費用を上限付きで補助してくれるという制度もあります。可能な限り出費を抑えるためにも、利用できる制度やサービスを積極的に活用していきましょう。

2.実家を取り壊し別の形で活用

実家を貸し出すのが難しい場合、取り壊して別の形で活用するほうが良いでしょう。土地の活用方法は多岐にわたりますが、初心者でも取り組みやすい活用方法を3つ紹介します。

アパート・マンション経営

土地の活用方法で多くの人が選ぶのがアパート経営やマンション経営です。住宅系は安定した収益が見込めるため、人気も高い土地活用方法となっています。

管理会社に委託することでオーナーの負担は最小限に抑えられるため、初心者でも取り組みやすいのが特徴です。建築会社・管理会社の選定がオーナーの最大の仕事といっても良いのではないでしょうか。この2つの選定を面倒くさがらずにきちんとリサーチして良い会社と契約することが出来れば、失敗するリスクを抑えることに繋がります。また、固定資産税や都市計画税の軽減、相続税の節税効果などもこの活用方法の大きなメリットといえるでしょう。

月極駐車場・コインパーキング経営

初期費用を抑えたいという人におすすめの活用方法が、月極駐車場経営やコインパーキング経営です。広い土地でなくても始めるられる活用方法です。収益性はアパートやマンション経営に劣りますが、いつでも辞められるというのが大きなメリットです。立地条件を考慮して、月極駐車場にするかコインパーキングにするか選ぶとよいでしょう。

また、月極駐車場はアスファル舗装をする必要なく、ロープで区切るだけでも始めることが出来ます。不動産会社に管理を委託するのが一般的な方法です。

コインパーキングはアスファルト舗装しなくてはいけないため、その分の費用が必要となります。毎月一定の賃料で土地を運営会社に貸し出す方法となり、コインパーキングの設備費用自体は運営会社負担です。

月極駐車場やコインパーキングは需要調査が重要になります。周辺環境の需要をしっかり把握したうえで、どちらの方法をとるのが最も利益を得られるのか判断すべきです。

貸店舗・太陽光発電用地

人通りの良い立地であれば、貸店舗に利用するのもおすすめです。店舗需要がどの程度あるエリアなのか事前にしっかりリサーチする必要があります。

日当たりの良い広い土地の場合、太陽光発電用地として利用するのが向いているでしょう。20年間の固定価格買取制度があるので、安定した収益が欲しい方におすすめです。

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