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不動産投資節税での注意点

不動産投資は、固定資産税や不動産取得税の他、所得税や住民税、法人税、相続税などさまざまな税金がかかります。そのため、不動産投資においては節税にしっかり取り組むかどうか不動産投資全体のパフォーマンスに大きくかかわるもの。

しかし、中には節税目的の不動産投資に取り組む方もいらっしゃいますが、これには注意するべき項目があります。

本記事では、不動産投資における節税について、どんな方法があるか等お伝えすると共に、節税に取り組む際の注意点を解説しています。

不動産所得による節税(所得税・住民税)

不動産投資により収入を得ると、その所得に応じて所得税と住民税を納める必要があり、不動産所得は以下の計算式で求められます。

不動産所得=1年間の総収入-1年間の総経費

上記計算式がプラスになると、そのプラスに応じて税金を納めなければなりません。

まず、経費を多く計上することでこのプラスの額を少なくすることが節税法の一つとして考えられるでしょう。

次に、1年間の総収入より1年間の総経費が多くなった場合、赤字分を給与所得など他の所得から差し引くことができ、これを「損益通算」と呼びます。これにより、例えば給与所得で500万円のプラス、不動産所得でマイナス200万円だった場合には、その年の所得を300万円とすることができ、すでに給与所得として納めた税金から還付を受けられます。

この方法を活用してサラリーマンに対して「不動産投資による節税」を訴求して不動産を購入してもらう業者も少なくありません。

譲渡所得による節税(所得税・住民税)

不動産を売却して得られたお金は譲渡所得として計算し、所得税と住民税が課され、譲渡所得は以下のように求めます。

上記計算式の内、取得費とは売却した不動産を取得したときに要した費用、譲渡費用とは不動産を売却するときに要した費用です。

また、不動産所得は綜合課税と呼び、給与所得など他の所得と合算して計算。その所得額に応じて税率の決められる累進課税制度となっていますが、不動産の譲渡所得は分離課税と呼ばれ、総合課税とは別に計算し、その所有期間によって税率が定められます。

このため、不動産を売却して赤字となったからといって、原則として他の所得のプラスから差し引く損益通算をすることはできません。

不動産の譲渡所得による節税とは、通常取得費や譲渡費用を多く計上することにより、納税額を安く抑える方法だと考えるとよいでしょう。

相続税における節税

最後に、不動産投資は相続税においても高い節税効果を期待できます。

相続税は、亡くなった方の総資産を計算し、その資産額に応じて税率が決められます。

資産額の計算において、現金はそのまま計算されますが、不動産については、土地は相続税路線価、建物は固定資産税評価額と呼ばれる価格で計算されます。

相続税路線価とは

相続税路線価とは国税庁の定める、土地の価値に関する指標で主に相続税や贈与税の計算に用いられます。

相続税路線価は1年に1回評価の見直しがなされますが、1年の間の価値変動などを価格に折り込むことができないため、納税者間の不公平をなくすために、実勢価格(実際に取引する価格)の8割程度を目安に定めることとされています。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは市区町村の定める不動産に関する指標で、主に固定資産税の課税に利用されます。

不動産のうち、建物部分については相続税路線価を利用できないため、この固定資産税評価額が用いられます。

固定資産税評価額は全ての不動産に対して価値を定める必要があることから、その作業量が膨大であり、3年に1回しか評価替えがなされません。

このため、3年間の価格変動を盛り込むことができず、このことによる納税者間の不公平をなくすために実勢価格の概ね7割程度となるよう価格が定められます。

これら、相続税路線価や固定資産税評価額の価格の定められ方の特徴により、現金を所有しているより不動産を購入した方が相続税の計算上、納税額を安くできます。

例えば、1億円の現金で購入した不動産に対し、土地であれば8,000万円程度、建物であれば7,000万円程度での評価がなされることになるのです。

貸家や貸家建付地の評価

また、相続税の計算において、賃貸マンション等の評価はさらに低い評価を受けることができます。

賃貸マンションや賃貸アパートなど、他人に貸している建物の場合、所有者が使用している分は少ないと考えられるからです。

通常、建物部分については貸家としての評価で3割減、土地部分については貸家建付地として1割~2割程(地域によって異なります)の評価減を受けることができます。

小規模宅地等の特例

被相続人(亡くなった方)と相続人が同居していたケースなど、一定の条件を満たすことで小規模宅地等の特例の適用を受けられます。

小規模宅地等の特例とは、一定面積について一定割合の軽減を受けられる特例のこと。賃貸アパートやマンションの場合には、土地について200㎡を上限として最大50%の軽減を受けられます。

不動産の相続は、これら複数の軽減効果を重ねて利用できることから、非常に高い節税を実現できるのです。

不動産投資の節税は減価償却がポイントになる

減価償却とは、不動産を購入した場合、その建物部分について築年数の経過による劣化分を経費として計上するものです。 例えば、1億円で購入したマンションが25年かけて劣化するとします。この場合は、毎年400万円(1億円÷25年)を経費とできるのです。

通常、不動産所得は1年間の総所得から1年間の総経費を差し引いて求めます。ですが、1億円のマンションを購入したからといって、1年間で1億円以上の収入を上げることはまず不可能です。

そのため、減価償却の制度により、毎年少しずつ経費を分けて計上できるようになっているのです。

1年目に実際に負担した金額とはいえ、2年目以降の減価償却は「実際に支払っていないのに経費として計上できる」ことから、「実際は手元にお金が残っているのに、会計上は赤字なり、損益通算できる」といった状況にできるのです。

減価償却における所得税と相続税の関係

減価償却は不動産投資において、所有時から売却時、相続時まで全てにおいてかかってくる問題です。

所有時には、毎年減価償却費を計上することで毎年の納税額を安く抑える効果があります。しかし、売却時には差し引かれた減価償却費は取得費の計算上、建物価格から差し引いて計上します。

これは相続税の計算においても同じことです。例えば、1億円で購入したマンションを15年かけて6,000万円減価償却した場合、毎年400万円分、不動産所得の節税効果を得られますが、売却時の取得費の計算上、4,000万円しか計上できません。

仮に、このマンションを15年後に1億円で売却した場合、取得費として4,000万円しか計上できないため、納税額が高くなってしまう可能性があるのです。

一方、相続税の計算においてはその価値を低く計上できることから、高い節税効果を得られます。特に不動産においては、それぞれの納税額が非常に高額となることも多く、減価償却についてしっかり理解しているかどうかが非常に重要になります。

不動産投資で節税に取り組む際の注意点

不動産投資における節税法についてお伝えしました。

確かに、所得税においても相続税においても高い節税効果を期待できる不動産投資ですが、節税だけを目的に不動産投資に取り組むのは問題となることが多いです。

以下、どのような点に注意すべきか解説します。

損益通算できるということは赤字ということ

はじめに、不動産所得の計算において損益通算できるということは赤字になっていると理解しておきましょう。

先述の通り、減価償却を利用することで実際には黒字にも関わらず帳簿上は赤字といったことも可能ではありますが、それとて、売上が多い方がよいに越したことはありません。

また、実際に黒字だったとしても帳簿上赤字ですので、銀行から融資を受ける際に無能な経営者と見られる可能性も。そのため、融資を受けたい時に、審査に落ちる可能性が上がってしまうのです。

2棟、3棟とマンションの保有を考えるなら、節税という意識だけでなく、大きな利益を出せるように心がけましょう。

不動産は相続時にトラブルになるケースが多い

不動産は相続時に高い節税効果を期待できますが、相続目的に現金を不動産に換えたはいいものの、相続時にトラブルになってしまう可能性もあります。

それは、不動産は現金のようにキレイに分割することができないため。そのため、相続時に分配の量をめぐってトラブルなることが多いのです。

例えば、相続人が4人いるとします。現金1億円あれば4人で2,500万円ずつ分けられますが、不動産の場合そうはいきません。

また、共有持分を持つ選択も取れますが、相続した人が亡くなったときを考えると、後々さらに面倒なことになりかねません。

相続後の運営も簡単なものではない

不動産を相続した後、相続した人が賃貸経営事業をうまくかじ取りできない可能性もあります。

もちろん、賃貸経営は入居者募集など、仕事を管理業者にお願いすることは可能です。しかし、入居者募集のための施策や、安く引き受けてくれる業者を探す作業はオーナーが取り組んでいく必要があります。また、この辺りがオーナーの腕の見せ所です。

この探す仕事まで外部の管理業者に任せてしまうと、管理業者に利益を取られてしまい、うまく事業が回らなくなってしまう可能性があります。

一度事業がうまくいかなくなると、毎月のローン返済の必要性から、一気に赤字が膨らみ、マンションを手放さなないといけなくなるばかりか、売却後も赤字を抱えてしまうといった可能性も高まります。

相続税を安くしようと不動産投資を始めたのにも関わらず、こうなってしまっては元も子もありません。

不動産投資を始める際には、単に節税目的だけではなく、実際に相続した人が運営していけるかどうかなども含めて検討することが大切です。

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