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資金なしでもできる土地活用方法はあるの?

土地はあるけれど、土地活用をするだけの資金がないとお悩みの方は多いのではないでしょうか。

良い土地を持っていれば、資金を調達する必要なく土地活用ができるケースもあります。では、資金なしで土地活用するにはどのような方法があるのか、この記事で紹介していきたいと思います。

資金なしで土地活用をする3つの方法

良い土地はあるけど、それを活用するだけの資金がないという方のために、ここからは資金なしで土地活用をする方法について紹介していきます。余っている土地がある方はぜひ参考にしてみてください。

1.土地を売却して収益物件を買う

資金なしで土地活用をする方法の1つ目、それは土地を売却して収益物件に買い替えることです。土地の整備や建築物を建てることが無いので、資金を用意する必要なく家賃収入を得られるようになります。

持っている土地が賃貸事業に向いていないから…と考える方もいるかもしれませんが、売却さえできれば買い替え可能です。また、土地の売却によって、自己資金を作り収益物件を購入することができます。

収益物件の購入の目安としては、自己資金が3割、借入金7割で適正な借入額となります。この目安を参考に考えてみると、土地売却によって3,000万円を手にしたら7,000万円を借り入れて1億円の収益物件に投資することもできるということです。

収益物件を買い替えるメリットとしては、今ある土地よりも立地条件の良い物件に買い替えることもできるという点が大きいでしょう。物件によっては今の土地を活用する場合よりも、空き室リスクを抑えられる場合があります。

また、物件選びでは、特定事業用資産の買換え特例を活用しながら買い替えを行うと、税金を抑えつつ資産を買い替えることが可能となります。

この特定事業用資産の買換え特例というのは、2022年12月31日までに事業用の土地を売却し一定期間の間に特定の土地や建物等の資産に買い替えた場合に譲渡所得の一部に課税の先送りが受けられるというものです。この制度をうまく活用しながら発生する税金を抑えつつ土地活用を行うのが良いでしょう。

2.暫定利用を行う

資金なしで土地活用を行う方法の一つに暫定利用を行う方法が挙げられます。

暫定利用というのは、時間貸し駐車場や野点看板用地といった一時的な土地活用方法のことを指します。暫定利用の多くは初期投資を抑えての土地活用が可能となっているため、資金調達に苦戦している方に向いている方法です。

暫定利用の中でも特に収益性の高い活用方法は、時間貸し駐車場と言われています。時間貸し駐車場にも2つの運用方法があり、それが「施設貸し」と「土地貸し」です。

施設貸しはアスファルト塗装を施した上で貸し出すという方法で、土地貸しは塗装などをすることなくそのままの状態で貸し出す方法。資金を全く必要としないのは、土地貸しですが、賃料を高めに設定しやすいのは施設貸しです。

施設貸しはアスファルト塗装費用が掛かるため、全くの資金なしでの土地活用は難しいのですが、その分賃料が大きいというメリットがあります。

暫定利用を行うことのメリットとしては、資金を貯めながら時間稼ぎができるということ。暫定利用を行いながら資金を貯め、資金が十分に貯まった段階で収益物件を購入するという選択肢もあるのです。

土地を活用する方法のひとつではありますが、基本的には収益性は低め。そのため、効率よく収益を上げるには工夫が必要になるでしょう。

3.借地事業を行う

今持っている土地を事業用の土地として貸し出す「借地事業」も資金なしで手軽に土地活用ができます。駅前一等地など良い土地を持っていれば事業者から借地のオファーが来ることもあるようです。

借地は貸し出した相手の事業者が自らの資金で建物を建てるため、こちら側が資金を負担することなく、建物所有者から地代収入を得ることができるのです。

また、借地には「普通借地」と「定期借地」の2種類があります。

普通借地は契約の更新がある借地ですが、定期借地は更新というものがなく契約期間が満了した時点で借地が終了します。普通借地は借主が契約を更新し続ける限り借地契約の解除が難しいため、、実質的には半永久的に土地を貸すこととなってしまいます。

自分のもとに好きなタイミングで戻すことができないため、今後別の用途で土地を活かしたいと考えている人にとっては不向きな方法といえるでしょう。

定期借地の場合であれば、契約期間満了とともに確実に自分のもとに土地が返ってくるため安心して土地を貸し出せます。土地活用で借地事業を行う予定があるのなら、定期借地で土地を貸し出す方が一般的です。

また、定期借地の中にも3つの事業があることを知っておかなくてはなりません。

それが「事業用定期借地権」「一般定期借地権」「建物譲渡特約付定期借地権」です。

最も土地オーナーに人気のある事業が事業用定期借地権です。こちらは、店舗やオフィス、ホテル、工場といった事業に適した建物の借地で、借地期間が短く地代が高めに設定できることが特徴となっています。

事業用定期借地権は相当地代を受領するのが一般的で、相続税路線価の6%を地代としてもらうことができるのです。

定期借地はアパートやマンションなどの家賃収入と比べると収入が低いことがデメリットとしてあげられますが、建物所有者ではないため修繕費などの費用を負担する必要がないこと、撤退リスクも低いことなどがメリットになります。借地事業で土地活用を行う場合は定期借地を利用しましょう。

4.等価交換を行う

不動産会社が自分が所有する土地の上に建物を建て、土地と建物を等価交換するというのもおすすめの土地活用方法です。こちらは、土地と建物を等価交換するため、新たに資金を用意する必要がありません。

等価交換は一般的に、大手不動産会社等が土地活用の話を土地所有者に持ち掛けることから始まる傾向にあります。面倒な建物の企画などはすべてディベロッパーが行ってくれるので土地所有者がやるべきことは特にありません。

不動産会社が企画したプロの建物を所有することができるため、失敗リスクも低いのが特徴的です。反対に、1つの土地と建物をディベロッパー、土地所有者、不動産会社と何人もの所有者で所有することとなるため権利関係がやや複雑になってしまうのがデメリットとして挙げられます。

建物については「区分所有」とする場合と「共有所有」とする場合とがありますが、区分所有は売却する際に自分だけの意思で売却することができます。しかし、区分所有をしている部分に空き室ができてしまった場合は自力で対策を取らなくてはなりません。

共有所有の場合は売却の際に自分一人の意志では売却できないのがデメリットとなります。しかし、空き室が出ても自力で対策をとる必要はなくなりディベロッパーに任せてしまうこともできるのです。

どちらの所有形態とするかは、デベロッパーと相談しながら慎重に決めるようにしましょう。

5.建設協力金方式で行う

建設協力金方式によって土地活用をする方法もあります。この建設協力金というのは、テナントが建物の資金を土地所有者に貸し出し家賃からテナントに建設資金を返済する方法です。

主にコンビニやホームセンターといった店舗の一棟貸しでよくみられる土地活用方法となっています。銀行の融資とは異なり、審査が必要ないことが大きな特徴のひとつ。建設協力金は銀行と比べても金利の低さや融資期間の条件がよく資金も借りやすくなっています。

基本的にはテナントの撤退リスクが低いと言われる建設協力金方式ですが、小さな建物の場合は撤退する可能性もあり、空き家状態なのに返済し続けなければならないケースも。一般的には、融資を完済する前に撤退する場合には撤退時に残る融資額をテナントに放棄させる契約を結びます。

これによって、テナントが撤退するリスクを大幅に下げられるのです。しかし、それでもテナントが撤退してしまった場合には、テナントが債権放棄した金額がそのまま土地所有者の利益として換算されてしまうため税金が発生します。

これを債務免除益と呼びますが、実際にはお金が入ってきていないのに税金だけかかるのがデメリットといえるでしょう。

一般的に土地活用には資金が必要

資金なしに土地活用をする方法について紹介してきましたが、土地活用にはやはり資金が必要だということをお話します。

近年、すべてローンで土地活用をすることは難しくなってきています。その原因となっているのが、2015年1月の相続税法の改正。これにより、相続税の課税対象となる人が増えているのです。

これをきっかけとして2015年にアパートを建築する人が急激に増え飽和状態となってしまったことが大きな社会問題に。これを受け、2016年12月頃から金融庁が銀行に対してアパートローンの貸し出しには慎重になるようにと監視強化を始めたのです。

2018年に起きたスルガ銀行の不正融資問題により、さらに投資用不動産向けの融資に関する監視の目が厳しくなりました。

この一連の流れによって、不動産投資ローンが組みにくい状況ができてしまったのです。

現在は、借入金額の10%は自己資金を用意しておかなければローンを組むことさえできなくなっています。そのため、資金なしに土地活用をするのは工夫が必要なのです。

このサイトでは、土地の広さや資金に応じたおすすめの土地活用方法を紹介しているので、こちらもあわせて目を通してみてください。として、自分にあった土地活用方法をトライし、少しで生活が豊かになるようにしていきましょう。

今ある土地に最適な活用法は?条件から逆引きできる土地活用検索はコチラ
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