駐車場投資のメリット＆用途

土地活用で駐車場投資を行うには？どんな土地が適している？

休眠地となっている土地を用いて行う不動産投資として、駐車場投資は人気のある方法のひとつです。その主な理由として、ひとつは、いわゆる少子高齢化が進んでいることにより、賃貸マンション・アパート経営が、以前ほどには芳しい状態ではなくなりつつあることが挙げられます。もうひとつは、更地の状態から賃貸マンション・アパートを建設しようとする場合、決して安くはない建設費用（物件の規模や工法などにもよりますが、数千万円単位）がかかりますが、駐車場の場合、大規模なパーキングビルでも建設しない限りは、初期費用は格段に安く済みます。まずは投資として駐車場経営を行うにあたっての基礎知識を確認していきましょう。ひと口に駐車場経営と言っても種類があり、大きく分けると、いわゆるコインパーキング投資と言われる時間貸しタイプの駐車場と、月極と呼ばれる、自宅に駐車場のない個人や、敷地内に駐車スペースのない企業向けなどに貸し出されるタイプがあります。それぞれにメリット・デメリットがあり、適した立地も変わってきますので、注意が必要です。具体的に見ていきましょう。

駐車場投資のメリット・デメリットとは？

駐車場投資のメリット

初期コストを抑えやすい

駐車場経営はマンション経営のように物件を新築・取得する必要がないため、他の不動産投資事業と比較して初期費用を抑えやすいことがメリットです。当然ながら駐車場投資でも初期費用は発生するものの、不動産投資会社を上手に選べば自己資金0円でも投資を始めることができます。

キャッシュフローを計算しやすい

月極駐車場にすれば、月額賃料が発生するため収入の安定が目指せ、キャッシュフローの試算も信頼性が増します。

コインパーキングでも立地条件を考慮した運用により収益性を高めることが可能です。

管理会社を活用することで運営を任せられる

管理会社へ運営を委託すれば、オーナーが業務を負担する必要がありません。そのため、これまでに不動産投資を行ったことのない人や、本業で忙しい人であっても安心して駐車場投資を始めることができます。

土地のタイプに合わせて活用法がある

駐車場投資は土地のサイズや形状に合わせて事業計画をプランニングできることも重要です。狭小地や変形地であっても、車を停められるスペースと動線を確保できれば成立するため、土地を有効活用できるチャンスが広がります。

土地を転用しやすい

駐車場の特徴として、借地借家法の適用外という点が挙げられます。つまり、利用者に対する事前通告だけで退去してもらえるということです。

これにより、駐車場投資では住民との立ち退きトラブルや訴訟リスクを抑えられます。

出口戦略を立てやすく相続対策としても有効

駐車場として使っている土地は更地に戻しやすく、売却・転用しやすいことがメリットです。そのため出口戦略を合理的に検討できる上、複数の相続人がいる場合でも遺産分割協議がスムーズになります。

月極駐車場の場合

時間貸し駐車場の場合

駐車場経営の注意点

駐車場経営は立地で決まる

利益を生む駐車場を経営するには立地選びが重要になります。月極駐車場にするのかコインパーキングにするのかでも、最適な立地は変わるでしょう。それを見極めながら経営する必要があります。月極なら周辺に駐車場のない大型マンションがあるエリア、コインパーキングなら商業施設や商店街があるエリアなど周辺環境を観察して運営していきましょう。

稼働率8割で想定しておこう

投資全般に言えることですが、収益の予想を高く見積もりすぎてしまうと経営に行き詰ってしまいます。売上はやや保守的に計算しておきましょう。常に駐車場が満車の状態で稼働するとは限らないため、稼働率8割ほどの場合を想定しておくのがポイント。管理会社にお願いすると、好条件でのプランを出される可能性があるので、リスクも考えて必要な利益が得られるか判断することが大切になります。

実質利回りに注目しよう

利回りとは「投資した金額に対してどの程度の収益が得られるか」を示す数値です。いくつか計算方法がありますが、駐車場経営で意識したいのは実質利回りと呼ばれるもの。『（年間収入－諸経費）÷総投資額×100』で算出できます。駐車場投資の平均的な利回りは4％ほどだと言われているので、参考にしてみてください。

周辺の相場も確認しておくべし

好立地で順調に駐車場を経営しはじめても、ある日近隣に安い駐車場ができると収益を奪われてしまう可能性があります。それを防ぐためには、前もって周辺の相場を確認しておくことが重要。ある程度相場に合わせた料金設定を行なうことで、自分のところよりも格安の駐車場ができるのを防げます。

初期費用について事前にリサーチする

駐車場経営といっても、更地を月極駐車場として活用する場合や、最新のセキュリティシステムを設置したコインパーキングとして活用する場合など、複数のプランが想定されます。

更地をそのまま利用する場合、コストはほとんど必要ないものの、利用者にとって良い印象を与えにくいかも知れません。

一方、土地をきちんと舗装する場合、それぞれ一般的な整備費用としてアスファルトで1㎡あたり8千～1万円程度、コンクリートで1㎡あたり4千～5千円程度のコストが発生します。また、防犯カメラや機械システムを導入するための費用に関して複数の会社へ見積を請求することも重要です。

なお、実際の施工費用は地域によって変動する上、土地の周辺環境や工事期間でも変化するため注意してください。

駐車場投資に適した土地条件とは？

車の往来がある道路沿いが望ましく、乗り入れできる搬入スペースも必要

月極駐車場の場合であれ、時間貸し駐車場の場合であれ、利用者が見込める立地であることが大前提となります。それこそ、周囲が田畑や山林という場合には、別の投資方法を検討した方がよいでしょう。車の往来が多いということは、道路（できれば大きな通り）と乗り入れができるだけのスペースが必須です。

その上で、月極駐車場と時間貸し駐車場のどちらに適しているかを、キチンと見極める必要があります。例えば、住宅地であれば月極の方がよい場合もありますが、大規模分譲地などでは初めから駐車場を備えた住宅も多いため、むしろ時間貸し駐車場の方が適しているという場合もありえます。逆に繁華街では時間貸しとイメージしがちですが、企業や商店、飲食店向けに月極というやり方も考えられます。どちらがよいのか、的確な判断が求められるのです。

駐車場投資の土地条件と近い投資手段としては『トランクルーム投資』が挙げられます。『トランクルーム投資』は限られた土地の中で自由度の高い運用をすることができ、近年需要が高まっている市場です。